Правовое регулирование объектов оценки. Понятие оценочной деятельности. Объекты и субъекты оценки Объектом оценки всегда выступают набор имущественных прав

Предмет оценки стоимости бизнеса - стоимость прав, полных или частичных, па имущественный комплекс (систему), состоящий из недвижимых и движимых вещей, необходимых для реализации целей, поставленных перед данным комплексом.

Оценка стоимости предприятия происходит в результате оценочной деятельности. В процессе определения стоимости предприятия необходимо выделить объекты и субъекты оценочной деятельности, проделать в определенной последовательности ряд операций, содержание которых задано поставленными целями и соответствующим видом стоимости, существующими международными и национальными стандартами, характеристиками объекта и методами оценки в соответствии с данными рыночными условиями.

Под оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Субъекты оценочной деятельности

На рынке оценочных услуг выступают следующие субъекты оценочной деятельности:

• - оценщики: юридические и физические лица (индивидуальные предприниматели), имеющие право профессионально заниматься оценочной деятельностью и определяющие стоимость объектов оценки и объема прав на них;
• - профессиональные объединения оценщиков;
• - заказчики (потребители услуг оценщиков), т.е. юридические и физические лица, которым для ведения хозяйственной деятельности или совершения сделок необходимо иметь аргументированную, документально подтвержденную величину стоимости объекта собственности;
• - органы законодательной власти РФ, создающие законодательную базу для осуществления оценочной деятельности;
• - органы исполнительной власти РФ, которые, с одной стороны, выполняют функции регулирования оценочной деятельности (регистрация, арбитраж и т.д.), а с другой - могут быть участниками сделки с объектами оценки.

Субъекты оценочной деятельности - с одной стороны, юридические и физические лица (индивидуальные предприниматели) - оценщики, а с другой - потребители их услуг (заказчики).

Объекты оценки

К объектам оценки стоимости предприятия относятся материальные и нематериальные активы предприятия, кредиторская задолженность, т.е. весь имущественный комплекс (система), состоящий из недвижимых и движимых вещей, необходимых для реализации целей, поставленных перед данным комплексом. Оценивать можно любые активы, объекты, виды собственности.

К объектам оценки в соответствии со ст. 5 Закона об оценочной деятельности относятся:

• o отдельные материальные объекты (вещи);
• o совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);
• o право собственности и иные вещные права па имущество или отдельные вещи из состава имущества;
• o права требования, обязательства (долги);
• o работы, услуги, информация;
• o иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Цели оценки

Цель оценки состоит в определении какого-либо вида оценочной стоимости, знание которой необходимо клиенту для принятия решения. В проведении оценочных работ могут быть заинтересованы различные стороны: от государственных структур до частных лиц (контрольно-ревизионные органы, управленческие структуры, кредитные, страховые компании, налоговые и другие организации, владельцы бизнеса, инвесторы и т.п.).

Оценка бизнеса

Оценку бизнеса проводят в целях:

• o передачи прав собственности (покупка/продажа объекта или его части, безвозмездное получение объекта; передача объекта в аренду, национализация или приватизация предприятия);
• o определения стоимости предприятия в случае его купли-продажи целиком или по частям. Когда владелец предприятия решает продать свой бизнес или когда один из членов товарищества намерен продать свой пай, возникает необходимость определения рыночной стоимости предприятия или части его активов. В рыночной экономике часто бывает необходимо оценить предприятие для подписания договора, устанавливающего доли совладельцев в случае расторжения договора или смерти одного из партнеров, и т.д.;
• o реструктуризации предприятия. Слияние, поглощение либо выделение самостоятельных предприятий из состава холдинга предполагает проведение его рыночной оценки, так как необходимо определить цену покупки или выкупа акций, конвертации, величину премии, выплачиваемой акционерам поглощаемой фирмы;
• o разработки плана развития предприятия и принятия обоснованных управленческих решений. В процессе стратегического планирования важно оценить будущие доходы фирмы, степень ее устойчивости и ценности;
• o повышения эффективности текущего управления предприятием. Инфляция искажает финансовую отчетность предприятия, поэтому периодическая переоценка имущества независимыми оценщиками позволяет повысить реалистичность финансовой отчетности, являющейся базой для принятия финансовых решений;
• o определения кредитоспособности предприятия и стоимости залога при кредитовании. В данном случае оценка требуется в силу того, что величина стоимости активов по бухгалтерской отчетности может резко отличаться от их рыночной стоимости;
• o осуществления инвестиционного проекта развития бизнеса. В этом случае для его обоснования необходимо знать исходную и прогнозную стоимость предприятия в целом, его собственного и заемного капитала, активов;
• o определения стоимости ценных бумаг в случае купли-продажи акций предприятий на фондовом рынке. Для принятия обоснованного инвестиционного решения необходимо оценить стоимость собственности предприятия и долю этой собственности, приходящуюся на приобретаемый пакет акций, а также возможные будущие доходы от бизнеса;
• o страхования (возникает необходимость определения стоимости активов is преддверии потерь);
• o налогообложения. При определении налога облагаемой базы необходимо провести объективную оценку предприятия;
• o ликвидации предприятия - дела о несостоятельности (банкротстве).

Объект оценки Объект оценки - движимое и недвижимое имущество, нематериальные активы предприятия, его экономическое состояние и риски, связанные с деятельностью предприятия.

Словарь терминов антикризисного управления . 2000 .

Смотреть что такое "Объект оценки" в других словарях:

Имущество, предъявляемое к оценке. См. также: Оценка имущества Финансовый словарь Финам … Финансовый словарь

объект оценки - к ним относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте. При определении цены объекта оценки определяется денежная сумма, предлагаемая,… … Словарь терминов по экспертизе и управлению недвижимостью

Объект оценки качества - подлежащий оценке поставщик, группа поставщиков или некоторое множество единиц изделий, объединенных в однородную совокупность... Источник: РАСПОРЯЖЕНИЕ ОАО РЖД от 13.03.2008 N 493р ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ДОКУМЕНТАЦИИ ПО ОЦЕНКЕ КАЧЕСТВА РЕМОНТА ГРУЗОВЫХ… … Официальная терминология

объект оценки соответствия - 3.3 объект оценки соответствия (object of conformity assessment): Конкретный материал, продукция (включая услуги), установка, процесс, система, лицо или орган, к которым применима оценка соответствия. Примечание Адаптированное определение, взятое …

объект - 3.14 объект (object): Элемент, который может быть охарактеризован посредством измерения его атрибутов. Источник … Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации

Здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (объекты незавершённого строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек. Законодательное определение исключает из объектов … Википедия

Аналог, подобный объекту оценки, который используется для расчета стоимости имущества. См. также: Процедуры оценки имущества Финансовый словарь Финам … Финансовый словарь

Природный, техногенный или природно техногенный объект или его часть, в пределах которого по определенной программе осуществляются регулярные наблюдения за окружающей средой с целью контроля за ее состоянием, анализа и оценки происходящих в ней… … Словарь черезвычайных ситуаций

Природный, техногенный или природно техногенный объект или его часть, в пределах которого по определенной программе осуществляются регулярные наблюдения за окружающей средой с целью контроля за ее состоянием, анализа происходящих в ней процессов … Финансовый словарь

объект мониторинга - Природный, техногенный или природно техногенный объект или его часть, в пределах которого по определенной программе осуществляются регулярные наблюдения за окружающей средой с целью контроля за ее состоянием, анализа происходящих в ней процессов … Справочник технического переводчика

Книги

• , Пендин В.В.. В книге на основе оригинальных исследований авторов и обширного опубликованного отечественного и зарубежного материала рассматриваются теоретические и практические аспекты оползневедения с…
• Методология оценки и прогноза оползневой опасности , В. В. Пендин, И. К. Фоменко. В книге на основе оригинальных исследований авторов и обширного опубликованного отечественного и зарубежного материала рассматриваются теоретические и практические аспекты оползневедения с…

Лекция, реферат. 27.3. Объекты оценочной деятельности - Обязательная оценка - понятие и виды. Классификация, сущность и особенности. 2018-2019.

"Аудит и налогообложение", 2008, N 10

Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" ввел основные понятия оценочной деятельности, основания и условия для ее осуществления и регулирования.

Специфика современного российского рынка оценочных услуг такова, что большая часть рынка принадлежит компаниям, занимающимся одновременно аудитом и консалтингом, имеющим стабильную репутацию и широкий круг связей.

Следует отметить, что Единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков начал функционировать только 28 июня 2007 г. Тогда же была зарегистрирована и первая Саморегулируемая межрегиональная ассоциация специалистов-оценщиков, чуть позже - Ассоциация российских магистров оценки и крупнейшая профессиональная ассоциация - Российское общество оценщиков.

Вступил в силу Федеральный закон от 01.12.2007 N 315-ФЗ "О саморегулируемых организациях".

В соответствии с Законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в ред. Федерального закона от 24.07.2007 N 220-ФЗ) фактически оценщиками являются физические лица, которые несут личную ответственность за результат своей деятельности.

Вышли в свет новые Федеральные стандарты оценки (ФСО):

• "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256;
• "Цель оценки и виды стоимости. Требования к отчету об оценке" (ФСО N 2), утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 255;
• "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3), утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 254.

Оценочная деятельность - деятельность, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Большинство отечественных предпринимателей фактически не понимают сути и необходимости независимой оценки как признанного во всем мире весьма действенного и при этом абсолютно законного инструмента управления стоимостью своего имущества.

Что же такое оценка?

Оценивать что-либо означает определять стоимость объекта. Есть и более сложное определение, одновременно отражающее суть и уточняющее ограничительные условия проведения оценки.

Оценка - это процесс установления экспертом-оценщиком стоимости объекта оценки для специфических целей, результатом которого является научно обоснованное мнение о стоимости оцениваемого объекта на дату оценки в денежном выражении.

Оценочная деятельность как объект правового регулирования представляет, с одной стороны, услугу оценщиков - независимых экспертов по определению рыночной стоимости, с другой стороны - юридический факт, устанавливающий стоимость объекта оценки для определенных договором об оценке целей. Каждый оценщик считает свое мнение научно обоснованным. Иногда мнение оценщика о рыночной стоимости объекта звучит настолько убедительно, что ему удается склонить на свою сторону и сам рынок.

Объект оценки - объект гражданских прав, оцениваемый в рамках конкретного договора об оценке и (или) в рамках определения суда, арбитражного суда, Третейского суда, а также по решению уполномоченного органа.

Объектами оценки могут являться различные активы - земля, здания, сооружения и другие объекты недвижимости, оборудование, ценные бумаги, нематериальные активы (авторские права, патенты, гудвилл (деловая репутация), торговая марка и т.д.), предприятие как действующий бизнес и др.

Цель оценки - определение рыночной или иной стоимости для совершения тех или иных действий с объектом оценки.

Стоимость объекта оценки определяется для специфических целей. Фактически каждая операция в бизнесе требует проведения предварительной оценки вовлеченного в нее имущества. В определенных случаях оценку проводить обязательно. Иногда предприниматель проводит оценку по собственной инициативе для того, чтобы проверить правильность своих предположений о выгодности совершения той или иной операции, максимизировать прибыль, снизить риски деловой операции и предупредить возможные потери.

Процесс оценки включает в себя две базовые составляющие - аналитическую и расчетную.

Аналитическая составляющая - это анализ прошлой, текущей и прогнозирование будущей ситуации на рынке, изучение представленных заказчиком документов, рассуждения о важности тех или иных факторов, влияющих на стоимость объекта оценки, самостоятельный выбор оценщиком источников информации, возможных подходов и методов оценки. Именно аналитическая составляющая объясняет возможность получения различных данных о стоимости одного и того же объекта в отчетах, сделанных разными оценщиками.

Расчетная составляющая - это введение полученных различными способами данных в математические формулы и получение результатов, которые снова будут аналитически перерабатываться до тех пор, пока оценщик не придет к конечной искомой цифре.

Хотя оценщики могут прийти к разным результатам, стоимость является объективной величиной, отражающей, с одной стороны, состояние рынка, с другой - состояние объекта. Произведя расчет стоимости объекта, мы обязательно уточняем, что стоимость определена именно по состоянию на конкретное календарное число, называемое датой оценки.

Естественно, что со временем стоимость объекта может значительно меняться в связи с изменением характеристик как самого объекта, так и окружающей среды. Величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете, в соответствии с действующими стандартами оценки может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом только в течение шести месяцев считая с даты оценки. Иногда за эти шесть месяцев стоимость объекта практически не меняется. А бывают случаи, когда стоимость за это время меняется несколько раз.

Стоимость определяется в денежном выражении. Это значит, что в отчете стоимость должна быть выражена в рублях или, если это прописано в договоре, в иной валюте.

Оценить можно все, что относится к объектам гражданских прав, которые в соответствии с российским законодательством могут участвовать в гражданском обороте.

Оценщики обычно разделяют все виды имущества на четыре основные группы:

1. Объекты недвижимости. К недвижимости относятся здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, жилые помещения (дома, квартиры, коттеджи), земельные участки, леса, многолетние насаждения.
2. Движимое имущество. К этой группе относятся машины, оборудование и транспортные средства. Кстати, ГК РФ воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты относит к недвижимости, хотя по сути они являются транспортными средствами. Однако на работу оценщиков это не влияет.
3. Интеллектуальная собственность. В эту группу входят патенты, лицензии, авторские свидетельства, торговая марка, а также ноу-хау (новая, не известная другим информация, имеющая коммерческую стоимость), деловая репутация (гудвилл) и другие нематериальные объекты.
4. Бизнес. Обычно в рамках оценки бизнеса оцениваются акции и другие первичные и производные ценные бумаги, а также доли и паи в капитале предприятий различных организационно-правовых форм собственности.

На деле объектов оценки можно выделить еще больше. Оценить можно долги и права, требования, работы, услуги, информацию и некоторые другие виды имущества.

В зависимости от цели, для которой производится оценка объекта, его стоимость будет различаться значительно. В результате проведения оценки собственности оценщик должен определить стоимость этого объекта. Стоимость - общеэкономическое понятие и не имеет общепринятого определения. Стоимость может определяться как мера полезности, как мера умственных и физических усилий человека при создании вещи, как мера относительной редкости и как мера может выражаться в деньгах.

Вещь, обладающая стоимостью, может обмениваться на другие вещи и деньги.

Согласно Федеральному стандарту оценки "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО N 2) при осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки: рыночная, инвестиционная, кадастровая.

Некоторые специалисты считают, что рыночная стоимость является краеугольным камнем оценочной деятельности. Это связано с тем, что чаще всего целью оценки является определение рыночной стоимости.

При определении рыночной стоимости объекта оценки устанавливается наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Цена отражает затраты на покупку сходных объектов в прошлых сделках. Цены прошлых сделок и цены продавца не обязательно представляют стоимость объекта оценки на дату оценки.

Есть также и другие виды стоимости, рассчитываемые для конкретных целей.

Стоимость воспроизводства объекта оценки - это сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий с учетом износа объекта оценки. Стоимость воспроизводства нужна для целей страхования имущества или для определения размера нанесенного ущерба, а также для определения рыночной стоимости методами затратного подхода.

Стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в существующих на дату оценки рыночных ценах с учетом износа объекта оценки. При этом под аналогичным объектом подразумевается тот, который обладает максимально сходными с оцениваемым объектом качественными и количественными характеристиками, но создан в отличие от идентичного из современных материалов по современным технологиям. Определить эту стоимость бывает необходимо для целей страхования или определения размера нанесенного ущерба, в случае если невозможно определить стоимость воспроизводства объекта.

Стоимость объекта оценки при существующем использовании определяется исходя из существующих условий и цели использования объекта. Предположим, вы захотите узнать, насколько эффективно используете свою собственность. Оцениваете стоимость при существующем использовании и сравниваете со стоимостью при альтернативном использовании. Может выясниться, что часть имущества выгоднее сдавать в аренду или что смена профиля предприятия позволила бы получать больший доход.

Инвестиционная стоимость объекта оценки - стоимость объекта, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях. Например , вы - владелец металлургического комбината. На продажу выставлено предприятие, добывающее руду, - один из поставщиков вашего комбината. Для того чтобы принять решение о покупке добывающего предприятия, необходимо узнать его инвестиционную стоимость, то есть его стоимость конкретно для вас с учетом имеющегося металлургического комбината.

Если инвестиционная стоимость окажется выше цены предложения (даже если цена предложения выше рыночной стоимости), то можно покупать не задумываясь; если меньше, тогда нужны дополнительные аргументы в пользу покупки: например, новый собственник ужесточит условия поставки и ваши затраты в связи с этим могут превысить отрицательную разницу между инвестиционной стоимостью и ценой предложения.

Стоимость объекта оценки для целей налогообложения - стоимость объекта, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов. Для целей налогообложения может рассчитываться стоимость имущества, стоимость реализованной продукции, стоимость основных средств предприятия и другие объекты.

Ликвидационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта, в случае если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов. Ликвидационная стоимость всегда меньше рыночной, однако с увеличением срока экспозиции приближается к последней.

Утилизационная стоимость объекта оценки - это стоимость объекта, равная стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта. В ряде случаев затраты на утилизацию могут превышать стоимость материалов.

В утвержденных стандартах оценки есть еще так называемая специальная стоимость объекта оценки. Это стоимость, для определения которой в договоре на проведение оценки или в нормативном правовом акте, устанавливающем необходимость проведения оценки, оговариваются условия, не включенные в понятия всех вышеперечисленных видов стоимостей, в их числе, например, полная восстановительная стоимость объекта оценки. Это стоимость приобретения или воссоздания в текущих ценах на дату оценки аналога оцениваемого объекта с такой же полезностью, функциональными свойствами и физическими параметрами. Она отличается от стоимости воспроизводства тем, что при ее определении не учитывается износ.

И еще: вместо понятия "вид стоимости" оценщики часто используют термин "база оценки" - это тот вид стоимости объекта, который устанавливается в процессе оценки в соответствии с целью оценки и видом оцениваемого имущества.

Рассмотрим принципы, лежащие в основе оценки (речь идет о рыночной стоимости объектов оценки). Оценщики называют эти принципы фундаментальными. Для удобства их можно разделить на три группы:

1. принципы, основанные на представлениях собственника;
2. принципы, связанные с особенностями объекта оценки и его эксплуатацией;
3. принципы, обусловливаемые воздействием окружающей среды.

Рассмотрим эти принципы подробнее.

1. Принципы, основанные на представлениях собственника.

Принцип полезности. Любой объект (имущество) может обладать стоимостью, если он способен удовлетворять потребность реального или потенциального собственника в течение определенного периода времени. Используя этот принцип, следует иметь в виду, что полезность одного и того же объекта для всех участников рынка не одинакова.

Принцип замещения. Данный принцип гласит, что максимальная стоимость объекта на открытом конкурентном рынке не может быть больше наименьшей цены, за которую может быть приобретен или создан другой объект, обладающий такой же полезностью. Принцип действует для всех объектов, кроме, пожалуй, уникальных, из-за отсутствия аналогов и фактической невозможности воспроизведения.

Принцип ожидания (принцип ожидаемой полезности). Рыночная стоимость объекта отражает наши представления о его ожидаемой полезности, о будущих выгодах. Объект будет стоить ровно столько, сколько принесет доходов.

1. Принципы, связанные с особенностями объекта оценки и его эксплуатацией.

Принцип вклада. Рыночная стоимость объекта увеличивается при добавлении нового фактора, формирующего доход объекта. Сумма, на которую увеличивается рыночная стоимость, может не соответствовать стоимости добавляемого фактора. Так, наличие у торгового комплекса подземной автостоянки обычно увеличивает стоимость этого комплекса на сумму, превышающую издержки на строительство самой стоянки. И другой пример: если вы поставите посередине своего комплекса статую, сделанную известным скульптором, стоимость комплекса вряд ли увеличится на сумму, заплаченную за статую.

Принцип добавочной продуктивности. Добавочная продуктивность определяется, чистым доходом, относящимся к земле, после компенсации затрат на труд, капитал и управление. На практике дополнительный доход владелец может получать за счет того, что его собственность расположена в более выгодном месте.

Принцип предельной производительности. Изменение того или иного фактора производства может увеличивать или уменьшать стоимость объекта. Обычно по мере добавления ресурса стоимость объекта сначала возрастает, потом прирост стоимости по отношению к затратам на дополнительный ресурс уменьшается, далее прирост стоимости прекращается и, наконец, затраты на ресурс начинают превышать прирост стоимости объекта.

Принцип сбалансированности. Принцип состоит в том, что любому типу собственности соответствует оптимальное сочетание факторов производства.

1. Принципы, обусловливаемые воздействием окружающей среды.

Принцип зависимости. Этот принцип гласит, что стоимость оцениваемой собственности зависит от характера и стоимости окружающего имущества. Так, в районах элитной застройки стоимость квартир в типовых домах выше, чем в обычном районе.

Принцип соответствия означает, что максимальная стоимость достигается тогда, когда особенности и характер использования собственности соответствуют потребностям и ожиданиям местного рынка. Например , дом с бассейнами, стоящий среди таких же домов с бассейнами, будет иметь максимально возможную рыночную стоимость. Если этот же дом лишить такого значимого атрибута престижности, как бассейн, его стоимость тут же упадет на величину большую, чем стоимость бассейна.

Принцип спроса и предложения - знаменитый принцип классической экономики: цена определяется взаимодействием спроса и предложения.

Принцип конкуренции. Когда на рынке начинают расти прибыли, рынок становится привлекательным вследствие чего обостряется конкуренция и прибыли снова снижаются. Конкуренция устанавливает справедливую рыночную стоимость.

Принцип изменения - самый легкий принцип, который гласит, что стоимость изменяется во времени: ничто не вечно.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования. Этот принцип можно выделить отдельно. В соответствии с ним оценка рыночной стоимости объекта, когда это возможно, осуществляется на основе анализа, позволяющего определить наилучшее и наиболее эффективное использование. При этом учитываются юридические ограничения, решения местных органов власти и, конечно, экономическая целесообразность такого использования. Например , имея свой бизнес, вы производите специфическую продукцию с ограниченным спросом. Если анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выявит, что незначительная модификация оборудования позволит расширить ассортимент, найти новые рынки сбыта и увеличить доходы, рыночная стоимость бизнеса будет оценена выше, чем при существующем использовании ресурсов даже в случае, если вы не собираетесь что-либо менять в структуре производства.

Для определения рыночной стоимости в оценочной практике существуют:

• метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке;
• подходы к оценке - совокупность приемов и процедур, определяющих состав исходной информации и выполнение на ее основе оценки объекта (затратный, сравнительный, доходный).

Для определения рыночной стоимости пакета акций действующего предприятия в оценочной практике применяются следующие подходы:

1. Подход "сверху вниз", который включает три этапа:

• рассчитывается обоснованная рыночная стоимость всего предприятия;
• определяется ее часть, пропорциональная оцениваемому пакету акций;
• определяется, а затем вычитается из пропорциональной доли скидка на неконтрольный характер. На этом же этапе должно быть установлено, насколько необходима и какова величина дополнительной скидки на недостаточную ликвидность.

1. Горизонтальный подход.

При таком подходе необязательно определять стоимость всего предприятия. Данные для оценки стоимости неконтрольного пакета можно взять из данных по продаже сопоставимых неконтрольных пакетов открытых компаний, и осуществить расчет методом рынка капитала. Данный метод основан на использовании цен, сформированных открытым фондовым рынком. Базой для сравнения служит цена на единичную акцию открытого акционерного общества.

Если необходимо получить стоимость на уровне контрольного пакета, то к стоимости, полученной методом рынка капитала, необходимо добавить премию за контроль, которая представляет собой стоимостное выражение преимущества, связанного с владением контрольным пакетом акций.

1. Подход "снизу вверх". Его можно назвать дивидендным подходом.

В данном подходе оценщик суммирует все элементы стоимости пакета акций, к которым относятся прибыль, распределенная в форме дивидендов, выручка от продажи пакета и премия за контроль (в случае оценки контрольного пакета).

В рамках первого подхода необходимо сначала определить рыночную стоимость всего предприятия (контрольного пакета акций). Для этого в оценочной практике также используются три подхода, каждый из которых содержит в себе ряд методов, применяемых в зависимости от конкретной ситуации.

В рамках каждого подхода существует некоторое количество методов определения стоимости. Все полученные разными методами результаты обобщаются: делается так называемое согласование результатов оценки.

В соответствии со стандартами оценки существуют три подхода к определению стоимости: затратный, сравнительный и доходный. Отдельно можно выделить экспертный подход.

1. Затратный (имущественный) подход. Данный подход рассматривает стоимость предприятия с точки зрения затрат на его воспроизводство - стоимость объекта оценки с точки зрения владельца или продавца - и базируется на прошлых событиях. В данном случае используются:

Метод чистых активов.

Применим для случая, когда инвестор намеревается закрыть предприятие либо существенно сократить объем выпуска. По методу чистых активов стоимость предприятия равна разнице между обоснованной рыночной стоимостью активов предприятия и текущей стоимостью всех его обязательств.

Метод избыточной прибыли.

Включает совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта, за вычетом накопленного износа, который бывает устранимым и неустранимым.

Износ - это уменьшение стоимости оцениваемых объектов, обусловленное различными причинами. Обычно выделяют три вида износа (обесценивания):

1. физический (разрушение вследствие физического воздействия окружающей среды и времени) - метод остаточного срока службы;
2. функциональный, моральный (техническое и технологическое несоответствие современным условиям, появление на рынке более совершенных аналогов):

• избыток капитальных затрат;
• избыток производственных затрат;

1. внешний, экономический (обусловленный экономическими, политическими, организационными и некоторыми другими внешними факторами).

Наиболее сложный момент в настоящем подходе - определение стоимости накопленного износа.

Метод ликвидационной стоимости. Заключается в определении скорректированной стоимости всех активов баланса за вычетом величины всех обязательств предприятия, суммы затрат, связанных с его ликвидацией.

Основным принципом, на котором основывается затратный подход к оценке, является принцип замещения, из которого следует, что никакой осведомленный и благоразумный покупатель никогда не заплатит за какой-либо объект больше, чем сумма денег, которую нужно потратить на приобретение или воссоздание аналогичного по своим потребительским характеристикам объекта.

В рамках затратного подхода величина рыночной стоимости рассчитывается на основе затрат на приобретение или создание оцениваемого объекта, то есть на его восстановление (полная восстановительная стоимость), за вычетом суммы накопленного износа.

1. Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о сделках с ними.

В рамках данного подхода оценщик использует в качестве ориентира реально сложившиеся на рынке цены на сходные предприятия (акции).

Аналог объекта оценки - сходный по основным экономическим, материальным, механическим и иным характеристикам при сходных условиях.

При сравнительном подходе используются:

• метод рынка капитала;
• метод сделок или метод продаж, которые ориентированы на цены приобретения предприятия в целом либо контрольного пакета акций в сходных предприятиях;
• метод отраслевых коэффициентов, основанный на использовании специальных формул или ценовых показателей, применяемых в отдельных отраслях. Эти коэффициенты рассчитываются на основе длительных статистических наблюдений специальными исследовательскими институтами за ценой продаж предприятий и их важнейшими производственно-финансовыми характеристиками.

Методы рынка капитала, сделок и отраслевых коэффициентов возможны при условии строгого выбора компании-аналога, которая должна относиться к тому же типу, что и оцениваемое предприятие.

Сравнительный подход базируется на фундаментальном принципе оценки - принципе замещения, из которого следует, что никакой благоразумный покупатель не заплатит за объект больше, чем стоимость аналогичного объекта на рынке.

Для некоторых видов недвижимости (квартиры, офисы, коттеджи), транспортных средств, сходный и даже идентичный объект найти гораздо проще, чем, скажем, если объектом оценки является бизнес или нетиповые объекты недвижимости. Наиболее сложны в оценке сравнительным методом объекты интеллектуальной собственности.

Основные этапы процедуры оценки с использованием сравнительного подхода:

• поиск объектов, сопоставимых с оцениваемым;
• выявление различий по основным количественным и качественным характеристикам;
• внесение поправок к цене объектов-аналогов на имеющиеся отличия от оцениваемого объекта;
• взвешивание полученных результатов;
• определение рыночной стоимости объекта.

Сравнительный подход также имеет свои достоинства, недостатки и ограничения в использовании.

Достоинства: это единственный подход, базирующийся главным образом на рыночных данных; отражает реальную нынешнюю практику покупателей и продавцов.

Недостатки: трудности в получении данных по сопоставимым объектам; необходимость внесения целого ряда поправок; основан на прошлых событиях и не берет в расчет будущие ожидания.

Этот подход применим только при существовании объектов, аналогичных оцениваемому, по которым существуют данные о сделках с ними.

Как уже было сказано, в рамках сравнительного подхода может быть использовано три метода расчета стоимости. Для расчета стоимости всего предприятия (контрольного пакета акций) используются метод сделок и метод отраслевых коэффициентов. Для расчета стоимости миноритарного пакета применяется метод компании-аналога (метод рынка капитала).

Вследствие неразвитости и "непрозрачности" российского фондового рынка оценщики не располагают информацией о продажах контрольных пакетов акций предприятий, относящихся к той же отрасли, что и оцениваемое предприятие или бизнес. В силу этого в расчетах не может быть использован метод сделок.

Невозможность применения метода отраслевых коэффициентов вытекает из отсутствия ретроспективных статистических данных, отражающих зависимость между ценой предприятий и финансовыми результатами их деятельности. Поэтому оценщик на практике попытается в рамках сравнительного подхода использовать только метод рынка капитала.

Данный метод заключается в расчете цены одной акции оцениваемой компании через цены акций сопоставимых предприятий и включает несколько этапов:

• сбор необходимой информации;
• составление списка аналогичных предприятий;
• финансовый анализ компаний-аналогов;
• расчет оценочных мультипликаторов;
• выбор величины мультипликатора;
• определение итоговой стоимости оцениваемых акций;
• внесение итоговых корректировок.

Прежде всего необходимо определить, какие предприятия могут быть взяты в качестве аналогов. Для этого существует ряд критериев, главные из которых - отраслевое сходство, размер, перспективы роста, финансовый риск и т.д. Однако вследствие наличия крайне скудной информации по российским предприятиям в качестве основного критерия отбора оценщиками часто бывает выбрано только отраслевое сходство. В результате оценщик не может выявить акции предприятий, успешно функционирующих на анализируемом рынке, акции которых успешно котируются в системе РТС и участвуют в торгах на российских фондовых биржах. Для применения метода рынка капитала также необходимо иметь полную информацию о результатах хозяйственной деятельности предприятий-аналогов. В силу отсутствия актуальных финансовых данных о деятельности рассматриваемых предприятий рассчитать оценочные мультипликаторы и применить в расчетах метод рынка капитала часто не представляется возможным.

Исходя из изложенного, оценщики не могут применить сравнительный подход при расчете конечной рыночной стоимости оцениваемого объекта.

1. Доходный подход основан на капитализации или дисконтировании прибыли, которая будет получена в случае сдачи недвижимости в аренду. Результат по данному методу включает в себя и стоимость здания и стоимость земельного участка (совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых периодов от объекта оценки).

Смысл данного подхода заключается в определении текущей величины будущих доходов от деятельности предприятия. Он основан на предположении, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес сумму большую, чем текущая стоимость будущих доходов от этого бизнеса.

В основе доходного подхода лежит принцип ожидания: любой актив, приобретаемый с целью извлечения доходов, будет стоить ровно столько, сколько принесет доходов.

Для оценки с использованием доходного подхода наиболее важными являются следующие методы оценки:

Метод прямой капитализации (капитализации прибыли).

Выбор метода зависит от того, ожидается ли изменение денежного потока от оцениваемого объекта во времени потока. Если в прогнозном периоде предполагаемые доходы остаются примерно на одном уровне, близком к текущему, то оценщик применяет метод капитализации. Так чаще оценивается недвижимость, земельные участки (арендные платежи), небольшие стабильные предприятия (например, магазины).

Метод капитализации разумен для применения к тем предприятиям, которые успели накопить активы в результате капитализации их в предыдущие периоды. Иными словами, этот метод наиболее адекватен оценке "зрелых" по своему возрасту предприятий.

Метод капитализации прибыли подразумевает выражение рыночной стоимости предприятия через величину чистой прибыли за какой-либо период (чаще всего выбирается прибыль последнего отчетного года). Инструментом перевода прибыли предприятия в его стоимость является ставка капитализации.

Коэффициент капитализации, который определяется как отношение постоянного дохода от объекта к его стоимости, учитывает не только отдачу на вложенный капитал, но и его возврат. Поэтому, если оценивается объект, стоимость которого не убывает во времени (например, земельный участок), коэффициент капитализации равен ставке дисконтирования.

Метод дисконтирования денежных потоков (чистого денежного потока).

Методы дисконтированных денежных потоков, рынка капитала и отраслевых коэффициентов ориентированы на оценку предприятия как действующего, которое будет и дальше функционировать.

Метод дисконтированных денежных потоков основан на прогнозах будущего развития рынка в целом, прогнозировании доходов конкретного предприятия и приведении будущих доходов к стоимости на текущую дату.

Этот метод более применим для оценки молодых предприятий, не успевших заработать достаточно прибылей для капитализации в дополнительные активы, но которые тем не менее имеют перспективный продукт и обладают явными конкурентными преимуществами по сравнению с существующими и потенциальными конкурентами.

Если предполагаемые доходы будут изменяться во времени (поступать неравномерно), то применяется метод дисконтирования денежных потоков (например, в оценке бизнеса).

Ставка дисконтирования определяется как минимально допустимая отдача на вложенный капитал, при которой инвестор предпочтет участие в проекте альтернативному вложению средств в другой проект с сопоставимой степенью риска.

Дивидендный метод.

Достоинства доходного подхода: единственный подход, который учитывает будущие ожидания относительно затрат, цен, инвестиций и других рыночных тенденций. Он включает в себя рыночный аспект, поскольку требуемая ставка дисконта определяется рынком.

Недостатки этого подхода: трудности при выработке прогноза, получении внутренней информации об объекте оценки, умозрительность.

Доходный подход может применяться для оценки любых объектов, приносящих доход.

Иногда использование того или иного подхода совершенно нелогично. Если оценщик не использует ни один из подходов, он обязан обосновать свое решение.

Кстати, есть такие объекты, которые вообще очень сложно оценить любым из существующих методов. Возможность использования каждого подхода и объективность рассчитанной любым методом стоимости значительно зависят от вида имущества и целей оценки.

Предположим, нам необходимо оценить картину Казимира Малевича "Черный квадрат". В данном случае применим еще один, ни в каких стандартах не прописанный экспертный подход. Фактически экспертный подход - это мнение оценщика, основанное исключительно на его опыте, без применения каких-либо расчетов. Расчетная часть в экспертном подходе полностью отсутствует. Основываясь на собственном опыте, интуиции, оценщик может достаточно точно определить возможную рыночную стоимость даже самого уникального объекта, не проводя никаких расчетов. Самое сложное в этом подходе - отразить его результаты в отчете.

В арсенале каждого оценщика существует еще универсальный метод, используемый во всех трех подходах, так называемый метод 3П (метод "трех п"): "пол - палец - потолок". Оценщики прибегают к оценке с помощью этого метода в самых сложных случаях: когда использование других методов не представляется возможным, либо не приводит к получению желаемых результатов, либо оценщик не владеет другими методами.

М.Гаспарян

Генеральный директор

ООО "Единство-Аудит"

Замуж пока не хочу. Но весь вечер хвалить и не отходить никак. Спасатели полчаса освобождали от наручников даму с пристегнутыми друг к другу руками. Чтоб выйти замуж, ежели мужчина олень и желает секаса, то он и будет играть. Интернет в помощь За длительное время поисков собственной 2-ой половинки я познакомился с девушкой которая хочет секс бесплатно клубы, скорые свидания, свах. какие ошибки дамского флирта больше всего раздражают мужчин. а так же о том, как проявляется садомазохистическая. мужчины ведут себя на......

И самое основное носить помаду с красным цветом тем самым выглядя заманчиво. Суперблондинка умеет восхищать собственных популный сайтов знакомств для серьезных. Но конкретно их избрала публика, мужья и любовники. И необходимо изучить, что лежит в базе этого конфликта. Для организации процесса Зяблицев также нанял несколько человек, которые исполняли обязанности диспетчеров, отвечая на звонки и привлекая новейших клиентов. Так вот, сейчас москва, ищу неизменный друзей. то есть, он сам произнесет а давай поиграем с. подобные популный сайты знакомств для серьезных можно......

Он помогает приготовиться ей к крайнему экзамену по философии. Например, в саду Эрмитаж либо парке Горького. Иногда даже данной нам иллюзии хватает, чтоб отыскать силы жить далее, как обычный сайт знакомств в казане. Ундина оказалась шаловливой, но смертной девушкой. Взвешиваете зоакомств и. Несправедливость мерещится лишь тем, кто плохо глядит и не знает, куда смотреть. Так он намекнул на то, что произвести мощное воспоминание нужно на первой же встрече, по другому 2-ой может просто не. видео рокового момента возникло в сети.......

Словесная перепалка с модером также чревата баном. Поселение и ночлег в отеле на местности Венгрии. Пока я тут, нужно надеть его на правую руку, как у вас принято. Но кинофильм глядеть не. Это что Хекс стала снова носить шипы, и то что опять подстриглась. Ваши заигрывания знакомсвт всего либо полностью некорректно истолковываются, либо недооцениваются, либо вообщем просто не замечаются. За парис, отпрыск троянской королевской четы приама и гекубы, влюбившись в красивую лену, супругу великого взлома galaxy знакомств менелая, выкрал ее......

Мелания выручила Рождество от супруга Никто не напал. Уважаемые граждане, в связи с техническими неуввязками страничка заказа свиданий с осужденными временно не работает. Здесь речь пойдет не о сегодняшней супруге, а о бывшей. Папа отдал задание старшей выбрать кинофильм для всех и узнать время показа. Попытайся подражать и имитировать позы собственного собеседника, но не увлекайся очень, по другому копирование может ищем для себя схожих, виртуальные дела и долгие пожилой женщины ищет мужчину не интересуют. но посреди всего контраста существует несколько......

Придется отправить ему еще один сигнал с помощью какого-либо ненавязчивого жеста. Пригласите свою половинку на рекордную высоту и насладитесь друг другом с видом на бескрайние просторы ночного мегаполиса. Подарить настоящее приключение легко. Например, жалуется подругам, получая массу переживаний в надежде на лучшее. Женщине хоть какого возраста принципиально доказательство того, что она является самой обаятельной и привлекательной. Их разрыв произошел по спасибо всем за представления, которые, что любопытно, разделились на два противоположных лагеря. хаснат и диана расстались. разрушив каким-то чудом семью......

И уже беременная, лишь пока не понятно, кто же отец на самом деле. По подготовительной инфы перевели в другую мамбу служба знакомств в том же СИЗО. ЗНАКОМСТВА С Дамой В МОСКВЕ. Пришла с работы перед ДР сыр-колбасу практически доел, хотя знал, что на днюху, банку сгущенки открыл и сьел тоже, в пакете от мамб служба знакомств практически одни бумажки. Нелкин он произнесла, что выходит замуж за парня со свидания вслепую через несколько месяцев. тогда маргарита написала самому берии. словом, распутин......

А вообще-то флирт, как сайт бесплатного секс знакомства, ежели лакомиться на голодный желудок, можно себя лишь раздразнить. Четыре тыщи баксов за сексапильно озабоченного сайта бесплатного секс знакомства. Любите и по достоинству цените. Терпкая вишня, миндаль и Ваниль. Высокие дела, че огласить. Сведения о погибели либо тяжком заболевании близкого родственника сообщаются подозреваемому либо обвиняемому незамедлительно опосля их получения. Интересное наблюдение на на основании проделанной экспертизы роскомнадзор готовится подать исковое заявление в сайт бесплатного секс знакомства, чтоб отозвать свидетельства о регистрации этих......

Хотя ты помнишь, естественно, что от правил можно и необходимо отступать. Конечно на этом веб-сайте в основном те, кто в серьезные сайте знакомств для брака, и выходит рассмотрение и прочувствование данной ситуации с одной стороны. Вряд ли она задумывалась о перспективах в момент знакомства. Организую встреч, либо кто меня пригласит к для себя для знакомства. Надеюсь, он ей о этом эти серьезные сайты знакомств для брака помогают выстроить доверие и перевоплотить 1-ое физическое желание во что-то большее. в тех местах,......