Международные и региональные стандарты оценки. Зарубежные и российские стандарты оценки: сходства и различия Международные стандарты оценки купить

В своей профессиональной деятельности российские оценщики обязаны придерживаться российских Федеральных стандартов оценки(ФСО). Однако для отдельных целей проведения оценки они могут использовать и другие общепринятые руководства:

1. Международные стандарты оценки(МСО) . Разработаны в 1994 году. Сейчас используется редакция« МСО-2011».

2. Американские стандарты оценки(USPAP) - «Единые стандарты профессиональной оценочной деятельности»). Разработаны и утверждены в 1989 году.

3. Европейские стандарты оценки. Разработаны Европейской группой ассоциации оценщиков The European Group of Valuers Associations(TEGoVA). Разработаны и опубликованы в 1980 году.

4. Британские стандарты оценки RICS (The Royal Institution of Chartered Surveyors) — «Стандарты британского королевского общества сюрвейеров». RICS - крупнейшая международная организация профессионалов в области недвижимости. Впервые опубликованы в 1976 году.

В России первые правила для оценщиков появились с Федеральным законом« Об оценочной деятельности» в 1998 году. Но фактически первые стандарты были приняты позже, в 2001 году. На сегодняшний день в РФ действуют 11 Федеральных стандартов, которые вместе с законом об оценочной деятельности описывают общие положения при проведении оценки, требования к оценщику, оценочной компании, отчету об оценке и рекомендации для оценки конкретных объектов оценки.

Тем не менее, российское оценочное сообщество неоднократно признавало, что утвержденный перечень стандартов недостаточен для регулирования и развития профессии. Этой теме посвящено множество статей в нашем разделе« Методология"(вставить ссылку), где в преамбуле прямо говорится: «Несмотря на то, что законодательство об оценочной деятельности меняется, система российской стандартизации не соответствует требованиям международных стандартов оценки и не в полной мере решает проблемы оценки в нашей стране».

О том, возможна ли гармонизация между зарубежными и российскими стандартами оценки, мы попросили порассуждать наших экспертов. Разговор получился очень эмоциональным, потому что тема весьма животрепещущая.

Вячеслав Владимирович Шихирин , директор Строительного института(Уральский Федеральный Унивеситет), заведующий кафедрой« Промышленное, гражданское строительство и экспертиза недвижимости», кандидат экономических наук, практикующий оценщик с 1993 года:

«На мой взгляд, ФСО хорошо бы приблизить к МСО и сделать наши стандарты не такими куцыми, какими они являются сейчас. Например, стандарты USPAP(«Единые стандарты профессиональной практики» Фонда оценки США) включают не только сами стандарты(360 страниц), но и консультативное мнение, и «Учебник для инструктора"(на 300 страниц). Я считаю, что наши ФСО носят рамочный характер и не отражают того законодательного многообразия, с которым сталкивается оценщик в реальной практике. Мне могут возразить, что невозможно учесть все, слишком много титульных особенностей и сопровождающих их целей и баз оценки. Но, по крайней мере, если мы делаем посыл, что ФСО создавались в соответствии с МСО, то нужно пойти дальше — прямо их и использовать в оценочной практике, в части, не противоречащей российскому законодательству. Потому что многих положений в федеральных стандартах просто нет».

Ольга Колосова, ведущий оценщик компании« Атлант-оценка»:

«Например, в российских стандартах прописаны 4 вида стоимости: рыночная, ликвидационная, инвестиционная и кадастровая. А в МСО предусматриваются также: потребительская стоимость, стоимость с ограниченным рынком, специализированная стоимость, страховочная стоимость, облагаемая стоимость, стоимость действующего предприятия(которая согласно МСО не относится к рыночной).

Мы часто сталкиваемся с необходимостью оценки узкоспециализированных объектов, в частности, машин и оборудования, сделанных для нужд конкретного производства. Опираясь на требования российских стандартов, мы в этом случае должны применять к таким активам понятие« рыночной стоимости», хотя, по сути, ее как таковой у данного актива не имеется.

То же самое касается и оценки для целей страхования. Согласно условиям страхования зданий, например, страхуется только« конструктив» здания — набор кирпичей, отделки и т. д. «Рыночной стоимости» у такого объекта быть не может, так как здание не может быть отчуждено в отрыве от прав на земельный участок, на котором оно расположено, в этом суть его понятия как недвижимого имущества. Однако, и в случае с оценкой для целей страхования мы также используем термин« рыночная стоимость» с большим количеством допущений».

Александр Вусов, руководитель проектов департамента оценки бизнеса и активов консалтинговой группы« Апхилл", по поводу различий в стандартах выразился более мягко:

«Российские и зарубежные стандарты имеют схожие подходы, методы и процедуры проведения оценки. Однако при более детальном рассмотрении мы обнаружим различия в глубине и детализации описаний и расчетов при проведении оценки».

Вячеслав Шихирин считает, что необходимо расширение и углубление существующих ФСО:

«Многие положения наших ФСО требуют контекста, расшифровки, детализации. Практика оценочной деятельности гораздо глубже и шире, чем просто трактовка какой-то нормы. В том виде, каком они сейчас существуют, трудно избежать преднамеренных суждений и выводов. Зная только текст ФСО, нельзя квалифицированно заниматься оценочной деятельностью.

Многих вещей в них просто нет. В частности, в ФСО отсутствуют понятия: «агрегация», «ценность», «специфические факторы», «вынужденная продажа», «база оценки», «ликвидность», «транзакционные издержки», «проблемные и незавершенные объекты». К последней категории, кстати, относится недостроенная телебашня в Екатеринбурге, которая уже 25 лет не может найти себе нового хозяина. Периодически делаются попытки ее оценить. Но у этого проблемного объекта нет рыночной стоимости, а есть только инвестиционный потенциал».

И таких« зияющих провалов» в ФСО немало. Ольга Колосова приводит такой пример:

«В российских стандартах отсутствует понятие« справедливой стоимости», которое есть в Международных стандартах финансовой отчетности. Отмечу, что в России работает масса предприятий, ведущих бухгалтерский учет в соответствие с МСФО. Мне приходилось сталкиваться с необходимость оценки справедливой стоимости активов в соответствие с МСФО, и здесь возникал серьезный« конфликт» российских и международных стандартов в части терминологии, так как в наших стандартах оценки отсутствует понятие справедливой стоимости. Пока в подобных случаях нам приходится« выкручиваться» и писать массу допущений, что не украшает отчеты об оценке.

На мой взгляд, основная проблема российских стандартов оценки на сегодняшний день — отсутствие конкретных рекомендаций по методологии оценки и по специфическим случаям оценки. В наших стандартах имеется множество требований к оформлению результатов оценки, но они весьма скудны в части методологии, что зачастую приводит к конфликту мнений между оценщиками и различными« проверяющими» структурами. К примеру, один проверяющий принимает отчет как достоверный и соответствующий стандартам, а второй находит в этом же отчете множество ошибок. На мой взгляд, подобных ситуаций быть не должно» .

Действительно, отсутствие четкого объяснения в ФСО порождает ситуацию, когда возможно двоякое толкование. И получается: стандарт что дышло, куда повернул — туда и вышло.

Вячеслав Шихирин:

«В ФСО упоминается принцип «лучшее и наиболее эффективное использование"(ЛНЭИ). Этот принцип означает, что из возмож-ных вариантов использования объекта недвижимости выбирается тот, при котором земельный участок будет приносить максимально возможный доход. Именно этот вариант применяется для оцен-ки стоимости недвижимости. Это называется« конкурентный тип использования земли». То есть объекты конкурируют между собой за землю. Но это неправильно. Вернее, правильно лишь отчасти. В сложившейся десятилетиями городской застройке возникает принцип комплементарного использования земли — когда объекты не конкурируют, а дополняют друг друга. Но в российской литературе нет принципа комплементарности, он есть только в зарубежной литературе.

В USPAP прямо написано: «некорректно брать для сравнения объект, который наиболее эффективно используется в качестве офисного здания, при оценке объекта недвижимости, который наиболее эффективно используется как гостиница». Ведь, таким образом, мы подменяем один объект другим. Д. Зак пишет: «Искажение наиболее эффективного использования с целью увеличения справедливой стоимости недопустимо». Д. Эккерт отмечает: «Наиболее эффективный вариант использования носит комплементарный, а не конкурентный характер».

Относительно гармонизации эксперты высказались однозначно: да, она возможна при условии, что ФСО будут совершенствоваться.

Вячеслав Шихирин:

«Приходится работать с тем, что есть. И так со дня возрождения оценочной деятельности в современной России. Формат ФСО - крайне неудачный».

Ольга Колосова:

«Надеюсь, работа по детализации российских стандартов будет вестись и дальше, ведь на самом деле существуют уникальные активы, к которым не применимы привычные нам базы стоимости и методы оценки, а также существуют специфические цели оценки, которые необходимо рассматривать отдельно».

Александр Вусов :

«Несмотря на явно отстающее развитие регулирования и стандартизации оценочной отрасли в России, за последние два года в этом направлении сделаны существенные рывки: утверждены новые стандарты оценки, внесены изменения в закон об оценочной деятельности, исправляющие спорные с практикой оценки моменты, обозначены планы дальнейшего развития отрасли. Все это позволяет с оптимизмом смотреть в будущее российской оценочной деятельности и надеяться на еще большую гармонизацию с зарубежными стандартами оценки».

Подготовила Ксения Попова

Настоящий стандарт следует рассматривать в контексте Общих положений и указаний по применению, содержащихся в вводной главе о понятиях и принципах оценки.

1.0. Введение

1.1. Назначение настоящего стандарта - представить общепринятое определение рыночной стоимости. Этот стандарт также разъясняет общие критерии, связанные с этим определением и его применением при оценке имущества, когда цель и функция оценки заключаются в расчете рыночной стоимости.

1.2. Рыночная стоимость представляет собой стоимость в обмене или денежную сумму, которую принесло бы имущество, выставленное на продажу на (открытом) рынке на дату оценки при условиях, которые отвечают требованиям, содержащимся в определении рыночной стоимости. Чтобы оценить рыночную стоимость, оценщик вначале должен установить наиболее эффективное использование, или наиболее вероятное использование (см. главу «Понятия, лежащие в основе общепринятых принципов оценки», пп.6.3-6.5). Такое использование может быть продолжением существующего использования или некоторым альтернативным использованием. Этот вопрос решается на основе данных рынка.

1.3. Рыночная стоимость оценивается путем применения методов и процедур оценки, отражающих характер имущества и обстоятельства, при которых данное имущество наиболее вероятно можно продать на рынке. К наиболее распространенным методам установления рыночной стоимости относятся подход на основе сравнения продаж , подход на основе капитализации дохода , включая анализ дисконтированного денежного потока , и затратный подход .

1.4. Все методы, техники (способы) и процедуры измерения рыночной стоимости , если они применимы и используются уместно и корректно, приводят к общему выражению рыночной стоимости , когда они основываются на критериях, имеющих рыночное происхождение. Сравнения продаж или другие рыночные срав нения должны исходить из исследований рынка. Подход на основе капитализации дохода, включая анализ дисконтированного денежного потока, должен быть основан на денежных потоках, определяемых рынком, и на ставках отдачи, основанных на данных рынка. Затраты на строительство и сумма амортизации должны определяться на основе анализа расчетов затрат и накопленной амортизации по рыночным данным. Хотя доступность информации, а также ситуация на рынке и вокруг самого имущества определят, какой из методов оценки наиболее приемлем и адекватен, использование любой из вышеуказанных процедур должно приводить к установлению рыночной стоимости, если каждый из методов основывается на рыночных данных.

1.5. Применимость тех или иных методов и процедур установления рыночной стоимости определяется исходя из способа, каким имущество обычно продается на рынке. Будучи основанным на рыночной информации, каждый метод - это сравнительный метод. В каждом случае оценки один или несколько методов дают наиболее полное представление о деятельности (открытого) рынка. При каждом задании по установлению рыночной стоимости оценщик должен рассмотреть все методы и определить наиболее пригодные из них.

2.0. Сфера применения

2.1. МСО 1 применяется к рыночной стоимости имущества (обычно недвижимости и связанных с ней элементов). Он требует, чтобы оцениваемый объект имущества рассматривался так, как если бы он был выставлен на продажу на рынке, в отличие от ситуации, когда он оценивается для какой-либо иной цели.

3.0. Определения

3.1. Рыночная стоимость для целей настоящих стандартов определяется следующим образом:

Рыночная стоимость - это расчетная денежная сумма, за которую состоялся вы обмен имущества на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения.

3.2. Термин «имущество» использован в связи с тем, что в центре внимания настоящих стандартов находится оценка имущества. Поскольку настоящие стандарты охватывают финансовую отчетность, для использования данного определения в общем случае его можно заменить термином «актив». Каждый элемент данного определения имеет свои собственные понятийные рамки:

3.2.1.«Расчетная денежная сумма...» относится к цене, выраженной в деньгах (как правило, в местной валюте), которая может быть уплачена за имущество при коммерческой рыночной сделке. Мерой рыночной стоимости является наиболее вероятная цена, которая, по разумным соображениям, может быть получена на дату оценки на рынке при соблюдении условий, содержащихся в определении рыночной стоимости. Эта цена - наилучшая из достижимых, по разумным соображениям, для продавца и наиболее выгодная из достижимых, по разумным соображениям, для покупателя. При определении этой цены, в частности, не учитываются цены, завышенные или заниженные в силу особых условий или обстоятельств сделки, таких как нетипичная форма финансирования, продажа с получением имущества обратно в аренду, специальные компенсации или уступки, предоставляемые какой-либо из сторон, вовлеченных в данную сделку, или любой элемент специальной стоимости (определяется в п.3.5 МСО 2).

3.2.2.«...За которую состоялся бы обмен имущества...» указывает на то обстоятельство, что стоимость актива является предполагаемой величиной, а не предопределенной заранее или фактической ценой продажи. Это цена, по которой рынок ожидает совершения сделки на дату оценки при соблюдении всех прочих условий, входящих в определение рыночной стоимости.

3.2.3.«...На дату оценки...» выражает требование, чтобы предполагаемая величина рыночной стоимости относилась к конкретной дате. В силу того, что рынки и рыночные условия могут меняться, для другого времени предполагаемая стоимость может оказаться ошибочной или не соответствующей действительности. Результат оценки отражает текущее состояние и условия рынка на фактическую дату оценки, а не на прошлую или будущую дату. Это определение также предполагает, что переход актива из рук в руки и заключение сделки происходят одновременно, без каких-либо вариаций цены, которые в ином случае были бы возможны.

3.2.4.«...Между заинтересованным покупателем...» - относится к тому, у кого есть мотивы купить, но ничто его к этому не принуждает. Такой покупатель не горит желанием купить и не настроен платить любую цену. Кроме того, он совершает покупку, действуя в соответствии с реалиями и ожиданиями текущего рынка, а не воображаемого или гипотетического рынка, существование которого нельзя ни продемонстрировать, ни предвидеть. Предполагаемый покупатель не станет платить цену выше той, которую требует рынок. Нынешний собственник имущества также входит в число тех, кто составляет этот «рынок». Оценщик не должен делать нереалистичных допущений относительно условий рынка или предполагать, что уровень, рыночной стоимости может быть выше достижимого по разумным соображениям.

3.2.5.«...И заинтересованным продавцом...» - подразумевается продавец, который не горит желанием продать, не понуждается к продаже и не готов продать по любой цене или настаивать на цене, которая не считается разумной на рынке и данный момент. Мотивом заинтересованного продавца является продажа имущества на рыночных условиях по максимально возможной цене на (открытом) рынке после проведения надлежащего маркетинга, какой бы ни была эта цена. Фактическое положение реального собственника имущества во внимание не принимается, так как «заинтересованный продавец» - это гипотетический собственник.

3.2.6.«...В результате коммерческой сделки...» означает, что между сторонами нет никаких особых или специальных взаимоотношений (например, отношения между материнской и дочерней компанией или между домовладельцем и арендатором), которые могут сделать уровень цены нехарактерным для рынка или завышенным из-за наличия элемента специальной стоимости (определение которой дано в п.3.5 МСО 2). Предполагается, что сделка по рыночной стоимости должна совершаться между сторонами, не связанными между собой какими-либо отношениями, и каждая из сторон действует независимо.

3.2.7.«...После проведения надлежащего маркетинга...» означает, что имущество должно быть выставлено на рынок наиболее подходящим образом, чтобы обеспечить его реализацию по наилучшей из достижимых по разумным соображениям цене в соответствии с определением рыночной стоимости. Продолжительность выставления может быть разной в зависимости от рыночных условий, но в любом случае она должна быть достаточной для того, чтобы актив привлек к себе внимание достаточного числа потенциальных покупателей. Период выставления предшествует дате оценки.

3.2.8.«...При которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо...» означает предположение, что как заинтересованный покупатель, так и заинтересованный продавец в достаточной степени информированы о характере и свойствах продаваемого имущества, его фактическом и потенциальном использовании, а также о состоянии рынка на дату оценки. Далее предполагается, что каждый из них, обладая этой информацией, действует в своих интересах, расчетливо, стремясь достичь наилучшей, с точки зрения его позиции в сделке, цены. Имеется в виду расчетливость в отношении состояния рынка на дату оценки, а не в отношении ретроспективных суждений, выражаемых на более позднюю дату. Необязательно считается проявлением нерасчетливости, когда продавец продает имущество в условиях рынка с падающими ценами по цене ниже предшествующих уровней рыночных цен. В этом случае, как и в других ситуациях купли-продажи в условиях меняющихся цен, расчетливый покупатель или продавец действуют в соответствии с самой полной информацией о состоянии рынка, доступной на данный момент.

3.2.9.«...И без принуждения...» означает, что у каждой из сторон имеются мотивы для совершения сделки, но ни одну из сторон не заставляют совершить сделку.

3.3. Рыночную стоимость следует понимать как стоимость актива, рассчитанную безотносительно к затратам на его покупку или продажу и без учета любых связанных со сделкой налогов.

3.4. Наиболее эффективное использование (НЭИ) . Наиболее вероятное использование имущества, которое является физически возможным, надлежащим образом оправданным, юридически допустимым, осуществимым с финансовой точки зрения, и в результате которого стоимость оцениваемого имущества является наивысшей.

4.0. Взаимосвязь со стандартами финансовой отчетности

4.1. Об оценке для целей финансовой отчетности, которая является предметом рассмотрения Международного применения оценки 1 (МПО 1), следует читать в сочетании с настоящим стандартом.

4.1.1.МПО 1 «Оценка для целей подготовки финансовой отчетности», дает необходимое руководство оценщикам, бухгалтерам и широкой общественности относительно стандартов оценки, влияющих на финансовую отчетность. Термин справедливая стоимость внеоборотных активов обычно понимается как их рыночная стоимость (см. главу «Понятия, лежащие в основе общепринятых принципов оценки», п.8.1).

4.2. Существует множество примеров, когда и оценщики, и бухгалтеры употребляют одни и те же термины. В некоторых случаях это приводит к недоразумениям и к возможности ошибочного применения стандартов. МСО 1 определяет рыночную стоимость и рассматривает критерии для установления рыночной стоимости. Другие важные термины определяются в МСО 1 и МСО 2 и относятся к более специфическим требованиям, рассматриваемым в МПО 1 «Оценка для целей подготовки финансовой отчетности».

5.0. Требования стандартов

Чтобы провести оценку, которая отвечает настоящим стандартам и Общепринятым принципам оценки (ОППО - GAVP), оценщики обязательно должны придерживаться всех разделов кодекса поведения, касающихся этики, компетентности, раскрытия информации и отчетности (разделы 4.0-7.0).

5.1. При проведении оценки и составлении отчета об определении рыночной стоимости оценщик должен:

5.1.1.дать полное и понятное объяснение проводимой оценке так, чтобы исключить возможность ошибочного толкования;

5.1.2.гарантировать, чтобы определение рыночной стоимости основывалось на извлеченных из рынка данных;

5.1.3.гарантировать, чтобы определение рыночной стоимости основывалось на приемлемых методах и процедурах;

5.1.4.предоставить достаточно информации для того, чтобы те, кто читает отчет и полагается на него, смогли полностью понять содержащиеся в нем данные, обоснования, анализ и выводы;

5.1.5.при составлении отчета соблюдать требования МСО 3. Соответственно, оценщик должен:

5.1.5.1.дать определение рассчитываемой стоимости, указать цель оценки и предполагаемое использование оценки, указать фактическую дату оценки и дату составления отчета;

5.1.5.2.четко идентифицировать и описать оцениваемое имущество, а также оцениваемые права и интересы;

5.1.5.3.изложить объем и глубину проделанной работы и степень, в которой имущество было обследовано;

5.1.5.4.изложить все допущения и ограничивающие условия, на которых основывается оценка;

5.1.5.5.полностью и исчерпывающе разъяснить применяемые базы оценки и подходы к оценке, а также привести обоснования для их применения и соответствующие выводы;

5.1.5.6. включить в отчет подписанное оценщиком заявление о соответствии (сертификат стоимости), подтверждающий объективность, непредвзятость, независимость от размера оплаты или от другого вознаграждения, профессиональный вклад, применимость стандартов и другую раскрываемую информацию.

6.0. Замечания

6.1. Понятие и определение рыночной стоимости имеют первостепенное значение для всей оценочной деятельности. В главах «Понятия, лежащие в основе общепринятых принципов оценки» и «Кодексе поведения», т.е. в документах, на которые опираются настоящие стандарты, кратко разъясняются экономические и методологические основы этих фундаментальных понятий и принципов.

6.2. Понятие рыночной стоимости не зависит от какой-либо фактической сделки, совершаемой на дату оценки. Рыночная стоимость - это, скорее, предполагаемая цена, которая была бы установлена при продаже на дату оценки при соблюдении условий, содержащихся в определении рыночной стоимости. Рыночная стоимость - это представление о цене, на которую в этот момент согласились бы покупатель и продавец при выполнении условий определения рыночной стоимости, если бы каждый из них имел достаточно вре мени для изучения имеющихся на рынке других возможностей и альтернатив, несмотря на то, что для подготовки формальных контрактов и связанной с ними документации для заключения сделки может потребоваться какое-то время.

6.3. Понятие рыночной стоимости предполагает, что цена определяется путем переговоров на открытом и конкурентном рынке. Это обстоятельство иногда служит основанием для замены термина «рыночная стоимость» термином «стоимость на открытом рынке». Слова «открытый» и «конкурентный» не имеют абсолютного значения. Для одного имущества рынок может быть международным или местным. Рынок может состоять из многочисленных покупателей и продавцов либо характеризоваться ограниченным числом участников. Рынок, на котором имущество выставляется на продажу, по определению не является ограниченным или суженным. Иными словами, отсутствие слова «открытый» не означает, что сделка носит частный или закрытый характер.

6.4. Рыночные оценки обычно основываются на информации, касающейся сопоставимых объектов имущества. Процесс оценки требует, чтобы оценщик провел необходимое и адекватное исследование, компетентный анализ и вынес подкрепленные информацией и доказательствами суждения. В этом процессе оценщики не принимают данные на веру, они должны рассмотреть все наблюдаемые на рынке и относящиеся к делу факты, тенденции, сопоставимые сделки и другую информацию. В случаях, когда рыночные данные ограничены или по существу отсутствуют (как, например, для некоторых специализированных объектов имущества), оценщик должен надлежащим образом раскрыть ситуацию и указать, ограничены ли каким-либо образом расчеты в силу недостаточности данных. Собственное суждение оценщика требуется при всех оценках, однако в отчете об оценке следует раскрыть, исходит ли оценщик при установлении
рыночной стоимости из рыночных данных или же характер имущества и отсутствие сопоставимых рыночных данных вынуждают его в большей мере полагаться на свое суждение.

6.5. Так как меняющиеся условия характерны для рынков, оценщики должны рассматривать, удовлетворяют ли имеющиеся в наличии данные критериям для рыночной стоимости .

6.5.1.Периоды быстрых изменений рыночных условий характеризуются быстро меняющимися ценами. Такое состояние обычно называют неравновесием. Период неравновесия может продолжаться годами и оказывать определяющее влияние на текущие и ожидаемые рыночные условия. В других обстоятельствах быстрые изменения в экономике могут приводить к неустойчивости рыночных данных. Если некоторые продажи не вписываются в рыночную ситуацию, оценщик обычно приписывает им меньший вес. Оценщик все же может на основании имеющихся данных сделать вывод о реальном ценовом уровне рынка. Цены отдельных сделок могут и не быть свидетельством рыночной стоимости, однако в процессе оценки анализ таких данных следует принимать во внимание.

6.5.2. В условиях скудного предложения или при ухудшении конъюнктуры рынка на нем может как наблюдаться, так и не наблюдаться большое число «заинтересованных продавцов». Некоторые сделки (но не обязательно все) могут включать элементы финансового (или иного) давления или условия, которые снижают или исключают практическую заинтересованность некоторых собственников в продаже. В таких рыночных условиях оценщики должны учитывать все соответствующие факторы и приписывать отдельным сделкам такие веса, которые, по их мнению, отражают ситуацию на рынке надлежащим образом. Ликвидаторы и управляющие конкурсной массой обычно по должности обязаны получить от распродажи активов максимальную цену. Однако продажи могут иметь место и без проведения надлежащего маркетинга или после недостаточного маркетингового периода. Оценщик должен проанализировать эти сделки, чтобы установить, в какой степени они соответствуют требованиям определения рыночной стоимости, а также вес, который следует приписать таким данным.

6.5.3.В переходные периоды на рынках, которые характеризуются быстрым ростом или падением цен, существует риск завышения или занижения стоимости в случае, если информации за прошлые периоды будет приписан необоснованно высокий вес или если в отношении будущих состояний рынков будут приняты неоправданные предположения. В этих обстоятельствах оценщики должны тщательно проанализировать и отразить действия и реакции рынка и позаботиться о том, чтобы их отчеты полностью раскрывали результаты их исследований и выводов.

6.6. Понятие рыночной стоимости также предполагает, что в сделке по рыночной стоимости имущество будет надлежащим образом выставлено на рынок с обеспечением свободного доступа в течение достаточного периода времени и при наличии необходимой рекламы. Предполагается, что выставление имеет место до фактической даты оценки. Рынки внеоборотных активов, как правило, отличаются от рынков акций, облигаций и текущих активов. Внеоборотные активы зачастую являются уникальными. Они обычно продаются реже и притом продаются на рынках, которые менее формальны и менее эффективны, чем, например, в случае котируемых на бирже ценных бумаг. Кроме того, внеоборотные активы менее ликвидны. В силу этих причин, а также потому, что внеоборотные активы обычно не продаются на публичной бирже, применение понятия рыночной стоимости требует использования допущений, например, об адекватном выставлении имущества на рынке в течение разумного периода времени для надлежащего маркетинга и завершения переговоров о заключении сделки.

6.7. Доходные объекты имущества, которые относятся к долгосрочным инвестициям инвестиционной компании, пенсионного (накопительного) фонда, трастовой компании или компании с аналогичными формами имущественных прав, обычно оцениваются на основе продажи активов на индивидуальной основе в соответствии с размеренным планом продаж. Суммарная стоимость таких активов, рассматриваемых как портфель инвестиций или как группа объектов имущества, может быть больше или меньше, чем сумма рыночных стоимостей всех активов, взятых по отдельности.

6.8. При всех оценках следует указывать их цели и предполагаемое использование. Если функция оценки связана с подготовкой финансовых отчетов, то в дополнение к другим требованиям к отчету об оценке оценщик должен с исчерпывающей ясностью указать, к какой категории отнесен каждый из активов.

6.9. В исключительных ситуациях рыночная стоимость может иметь отрицательную величину. К таким случаям относятся определенное арендованное имущество, некоторые специализированные объекты имущества, устаревшие объекты недвижимости, снос которых обходится дороже стоимости земельного участка, некоторые объекты, подвергшиеся воздействию загрязнения окружающей среды, и др.

7.0. Требования к раскрытию информации

7.1. Отчеты об оценке не должны вводить в заблуждение. Оценки, проводимые с целью определения и составления отчета о рыночной стоимости, должны удовлетворять требованиям раздела 5.0. Отчеты должны содержать конкретную ссылку на определение рыночной стоимости, данное в настоящем стандарте, вместе с конкретным указанием того, как расценивается данное имущество с точки зрения его полезности, либо наиболее эффективного использования (или наиболее вероятного использования), а также изложение всех основных допущений.

7.2. Определяя величину рыночной стоимости, оценщик должен четко установить дату оценки (дату, к которой относится расчет стоимости), цель и функцию оценки и другие имеющие отношение к делу и подходящие критерии с тем, чтобы гарантировать возможность адекватной и логичной интерпретации наблюдений, заключений и выводов оценщика.

7.3. Хотя в определенных обстоятельствах могут оказаться уместными принятие и использование альтернативных выражений стоимости, оценщик должен гарантировать, что если такие стоимости будут найдены и включены в отчет, их не следует истолковывать так, как будто они представляют собой рыночную стоимость.

7.4. В случае если оценка проводится «внутренним оценщиком», т.е. тем, кто работает либо на предприятии, владеющем оцениваемым имуществом, либо в бухгалтерской фирме, ответственной за подготовку финансовой документации и/или финансовой отчетности предприятия, в сертификате оценки или отчете об оценке должен присутствовать специальный пункт о наличии и характере подобных взаимоотношений.

8.0. Условия отступления

8.1. При работе в соответствии с данным стандартом любые отступления могут быть сделаны только в соответствии требованиями МСО 3 «Составление отчета об оценке».

9.0. Дата вступления в силу

Международных организаций, занимающихся проблемами стандартизации, три: Международная организация по стандартизации – PICO (ISO ), Международная электротехническая комиссия – МЭК (IEC ), Международный союз электросвязи – МСЭ (ITU ). Продукты их деятельности – международные стандарты, рекомендации, технические отчеты и другая научно-техническая продукция.

ISO – наиболее крупная и авторитетная организация, основная цель которой сформулирована в ее Уставе: "...Содействие развитию стандартизации в мировом масштабе для обеспечения международного товарообмена и взаимопомощи, а также для расширения сотрудничества в областях интеллектуальной, научной, технической и экономической деятельности".

Основное назначение международных стандартов – создание па международном уровне единой методической основы для разработки новых (и совершенствования действующих) систем качества и их сертификации.

Стандарты ISO, аккумулирующие передовой научно- технический опыт многих стран, нацелены на обеспечение единства требований к продукции, служащей предметом международного товарообмена (включая вопросы взаимозаменяемости комплектующих изделий, единых методов испытаний и оценки качества изделий). Пользователи международных стандартов ISO – промышленные и деловые круги, правительственные и неправительственные организации, потребители и общество в целом.

Международные стандарты ISO не имеют статуса обязательных для всех стран-участниц. Любая страна вправе применять или не применять их. Решение вопроса о применении международного стандарта ISO связано главным образом со степенью участия страны в международном разделении труда и состоянием ее внешней торговли. Хотя международные стандарты разрабатываются на основе консенсуса и добровольного признания заложенных в них требований, на практике соответствие им продукции, по существу, обязательно, так как признается критерием конкурентоспособности и допуска на международный рынок.

При этом в отличие от продукции на данный момент все еще остаются непроработанными даже на международном уровне (в рамках деятельности ISO ) такие стандарты, как нормативно-технические документы и их показатели для таких видов объектов стандартизации, как процессы (работы) и услуги, к которым может быть отнесена и оценочная деятельность.

Рассмотрим теперь подробнее те оценочные стандарты различных уровней, на которые оценщика обязывают ориентироваться в его непосредственной практической деятельности.

Международные стандарты оценки

Важно, чтобы профессиональный оценщик строил анализ и сообщал свои выводы и рекомендации клиенту в доступной для понимания и не вводящей в заблуждение форме. Так, МСО призваны отражать современные требования, предъявляемые к оценщику в сто профессиональной деятельности .

Со времени своего основания МСО представляли собой коллективную мысль, опыт и профессиональные суждения оценщиков более чем 50 стран. Впервые опубликованные в 1985 г. и с тех пор много раз подвергавшиеся изменениям, МСО, как утверждается, базируются на принципе исторического развития дисциплин профессиональной оценки, которое охватывает многие десятилетия, а также на работе Международного комитета по стандартам оценки имущества (МКСОИ) с момента его образования в 1981 г. Комитет ставил своими основными задачами:

• дать более четкие формулировки различных баз оценки;
• подчеркнуть различия между оценкой, проводимой в целях проверки финансовой документации или отчетности, и оценкой, проводимой при других обстоятельствах ;
• прояснить терминологию, допускающую неоднозначность толкования на международном уровне;
• привести необходимый вводный материал, позволяющий достичь лучшего понимания и более эффективного применения вышеупомянутых МСО.

Стандарты описывают процедуры, которых следует придерживаться при проведении оценки, проверке результатов оценки или осуществлении консультационных услуг, а также формулируют требования к форме изложения результатов оценки.

Каждый стандарт соответствует некоторому классу ситуаций, относящихся к процессу оценки . Несмотря на то что стандарт может публиковаться в качестве отдельной группы разделов, на самом деле является составной частью единого целого.

Определения, предварительные замечания, понятия и принципы оценки наряду с другими общими элементами следует рассматривать в качестве неотъемлемой части каждого стандарта.

Для решения поставленных задач стандарт содержит следующие разделы.

• 1. Введение.
• 2. Область применения.
• 3. Определения.
• 4. Взаимосвязь со стандартами бухгалтерского учета.
• 5. Формулировка стандарта.
• 6. Замечания.
• 7. Требования к изложению фактического материала.
• 8. Условия отступления от стандарта.
• 9. Дата вступления в силу.

Так, МСО составлены для оценщиков и пользователей услугами по оценке, которые должны требовать, чтобы работа по оценке проводилась в точном соответствии с этими стандартами и национальными стандартами, утвержденными на государственном уровне.

Имея в виду изложенные в Концепции развития оценочной деятельности причины необходимости стандартизации в оценке, стоит уделить более пристальное внимание рассмотрению МСО оценки в их варианте перевода в доступной версии 2003 г. Это представляется тем более важным, что на законодательном уровне изначально предполагалось, что российские государственные стандарты будут разрабатываться на базе МСО.

Действительно, считалось, что "использование МСО в качестве основы для разработки ФСО позволит внедрить в практику оценочной деятельности в РФ международно признанные принципы оценки с целью создания условий для постепенного выхода российских предприятий на международные рынки, будет способствовать росту капитализации российских компаний, иностранных инвестиций и тем самым внесет вклад в общее развитие российской экономики. В свою очередь, ФСО должны учитывать специфику российского рынка оценочных услуг, опыт российских оценщиков, накопленный в ходе становления рынка оценочных услуг. В соответствии с этим формирование системы ФСО планируется осуществлять путем инкорпорации МСО в законодательство России и адаптации их к российским условиям осуществления оценочной деятельности" .

Заметим, что в российской государственной системе стандартизации (ГСС) принят следующий порядок внедрения международных стандартов:

• прямое применение международного стандарта без включения дополнительных требований;
• использование аутентичного текста международного стандарта с дополнительными требованиями, отражающими потребности народного хозяйства.

Действительно, международная стандартизация позволяет сэкономить время и средства, необходимые для разработки национальных стандартов, и таким образом развитие международной стандартизации предопределяет развитие стандартизации национальной. К сожалению, этого нельзя сказать о МСО, которые, несмотря на свое название, не являются продукцией ISO и не соответствуют уровню стандартов ISO. Это вовсе не безупречный документ, которому до́лжно следовать, поскольку уровень качества аутентичного перевода

МСО (наличие большого количества стилистических и логических недочетов), конфликт с нормативной базой РФ в части определений ряда правовых понятий, не вполне адекватное отражение теории оценки – все это выводит данный документ за рамки его приемлемости для целей стандартизации. Эти проблемы делают невозможным и следование установленному порядку внедрения международных стандартов в России в отношении МСО.

Именно поэтому, видимо, решение о "разработке ФСО на основе МСО" было позднее изменено чиновниками Минэкономразвития РФ, занимающимися разработкой ФСО. Так, в тексте первых принятых (базовых) Федеральных стандартов появилась достаточно уклончивая формулировка – "с учетом международных стандартов оценки". И здесь не акцентируется наше внимание на том, о каких конкретно международных стандартах идет речь, поскольку слово "международных" написано с маленькой буквы.

Действительно, в тексте перевода МСО присутствуют далеко не профессиональные выражения типа "время выставления", "объект имущества", "сравнительный затратный подход", "сравнительный доходный подход", "бдительность оценщика", "своекорыстие оценщика", "ухудшение" и "загнивание" (вместо физического износа), "неосязаемая (?!) стоимость" (как будто существует "осязаемая").

В прилагаемом к МСО глоссарии можно встретить теоретически неграмотные и стилистически ущербные определения, например:

"Сервитут – невладельческое право в земельном имуществе, передающее право пользования, но не право собственности, на часть имущества". Для сравнения – четкое определение в ГК РФ: "Сервитут – право ограниченного пользования чужим земельным участком" (недвижимой собственностью).

"Стоимость. Цена, на которую, скорее всего...". Это определение сводит на нет труд преподавателей оценочных дисциплин и "подправляет" экономическую теорию, утверждающую, что "цена" и "стоимость" – это не одно и то же.

В п. 3.0 "Определения" методического руководства (МР-5) "Оценка стоимости движимого (личного) имущества" читаем:

"3.6. Личное движимое имущество. В некоторых государствах термин – используемый для идентифицируемых, переносных и осязаемых предметов, которые публика считает недвижимым имуществом. См. также Личное имущество".

Это, с позволения сказать, "определение", апеллирующее к непрофессиональным заблуждениям публики (и со ссылкой к тому же на несуществующую сноску), не имеет никакого научного содержания. Подобным высказываниям – не место в нормативно-методических документах, претендующих на то, чтобы считаться эталоном.

Приведенных примеров и аргументов достаточно, чтобы сделать следующие выводы.

• 1. На настоящем этапе их развития МСО не могут быть признаны "последними достижениями мировой науки" и отражением "наилучшей" оценочной практики, как это в них заявлено.
• 2. Варианты перевода МСО (будь то 2003 или 2005 г., как и более поздние) в таком виде не могут служить основой для создания национальных стандартов оценки, поскольку оторваны от российского правового поля.
• 3. Для документов такого уровня в них слишком много стилистических, логических и орфографических ошибок .

Начиная с 2000 г. в оценочном сообществе вызревала "критическая масса" недовольства постоянно "модифицируемыми" МСО, что естественно перешло в стадию открытой публичной критики. Подтверждением этому служат следующие высказывания в СМИ:

"По результатам анализа международных и европейских стандартов можно сказать, что они созданы совершенно в ином правовом поле, имеющем мало общего с российским. Если нам будут навязаны какие-то упрощенные стандарты на базе международных, то для оценщиков это будет большой бедой. Тем более что многолетний опыт прямого применения международных стандартов в одной из саморегулируемых организаций имеется, и нельзя сказать, что он однозначно положительный, а скорее наоборот" .

"Намерение некоторых профессиональных объединений России использовать в оценочной деятельности международные (МСО ) или европейские (ECO ) стандарты оценки (как “наиболее совершенные ” ), применяя так называемый метод обложки, мягко говоря, вызывает удивление. Профессиональные оценщики должны адаптировать международные стандарты оценки к российской действительности, обогатив тем самым используемые в настоящее время национальные стандарты" .

Американские стандарты оценки

Единые стандарты профессиональной оценочной практики (Uniform standards of professional appraisal practice, USPAP ), обязательные для применения в США и других странах, относятся к разряду региональных. Разрабатываются и утверждаются Советом по стандартам оценки Фонда оценки – некоммерческой образовательной организацией, основанной в 1987 г. ведущими профессиональными организациями США (Институт оценки, Американское общество оценщиков, Национальная ассоциация магистров оценки) для достижения единообразия и профессионализма в оценке.

В USPAP представлены:

• – условия, которым необходимо следовать при оценке, проверке отчета об оценке или предоставлении консультативных услуг;
• – способы, которыми производятся оценка, ревизия или консультативные услуги.

Стандарты 1 и 2 регулируют процесс оценки и составление отчета об оценке недвижимости. Стандарт 3 устанавливает нормы проверки (экспертизы) отчетов по оценке и составлению отчета на основании этих норм. Стандарты 4 и 5 направлены на развитие и обобщение консультативных функций оценщика но оценке недвижимости. Стандарт 6 устанавливает необходимые критерии для разработки и сообщения результатов по массовой оценке для целей налогообложения недвижимого имущества или любых других видов собственности. Стандарты 7 и 8 устанавливают нормы для проведения процесса оценки и составления отчета об оценке личной (движимой) собственности. Стандарты 9 и 10 устанавливают нормы для проведения оценки бизнеса.

В Стандарты входят Положение о стандартах оценки, выпущенное Комитетом по стандартам оценки для целей прояснения, интерпретации, толкования или выработки Стандартов или Правил стандартов.

Пояснительные комментарии – неотъемлемая часть Единых стандартов и должны рассматриваться в качестве толкования к Положениям, Определениям или Правилам стандартов. Комментарии не прилагаются к Положениям, Определениям или Правилам стандартов, которые являются аксиоматическими или не требуют дальнейших разъяснений.

Важную роль в деятельности оценщика занимают этические обязательства. Стандарты содержат разъяснительные комментарии и начинаются с Положений об этике, которые включают четыре раздела: Поведение, Менеджмент, Конфиденциальность и Ведение отчетности – и обусловливают требования целостности, объективности, независимости суждения и этического поведения. Дополнительно в данных Стандартах имеются Положения о компетентности, налагающие прямую ответственность на оценщика до принятия решения. Также включены определения ряда базовых понятий для данных стандартов. Стандарты содержат как обязательные, так и специфические требования, к которым при определенных ограниченных условиях применимы Положения об отклонениях.

В дополнение к десяти Стандартным правилам USPAP включают также Документы о стандартах, которые специально служат для упрощения, толкования, разъяснения или совершенствования USPAP.

К недостаткам USPAP следует отнести перегруженность структуры (присутствие кроме собственно Стандартов многочисленных Комментариев, Положений, Определений, Правил и др.), а также наличие логических проблем в ряде определений основных понятий. Однако Стандарты USPAP-2005 дают пример четкого изложения материала конкретно по направлениям оценочной деятельности. Таким образом, пренебрегать Едиными стандартами профессиональной оценочной практики США USPAP-2005 как возможным источником и альтернативной по отношению к МСО базой при подготовке национальных стандартов оценки – не следовало бы.

Анализ публикаций в СМИ говорит о том же:

"Соглашаясь в целом с необходимостью перехода к саморегулированию оценочной деятельности па основе механизма преемственности реализуемых новшеств по отношению к действующей системе государственного регулирования, представители оценочного сообщества высказывают опасения относительно предполагаемых национальных стандартов оценки. В частности, в декабре 2004 года Российское общество оценщиков (РОО) представило новый свод стандартов, который предлагается как основа для утверждения в качестве обязательных для всех оценщиков России. Этот свод создан в результате адаптации МСО. Однако существует мнение, что было бы целесообразно принять за основу стандарты профессиональной практики оценки USPAP (Единые стандарты профессиональной оценочной практики)" .

"...Необходимо в срочном порядке рассмотреть стандарты всех оценочных сообществ, действующих на территории России, включая международные, с тем, чтобы выработать национальные стандарты оценки (НСО)" .

Европейские стандарты оценки

Европейские стандарты оценки (ECO) – также представители международных региональных стандартов. Аннотация, доступная в рубрике "Печатные издания" сайта appraisal.am сообщает, что приняты новые ECO 2000, и характеризует четвертое их издание.

Презентация новых European valuation standards , EVS (ECO 2000) состоялась 8 ноября 2000 г. в Брюсселе в рамках генеральной ассамблеи Европейской группы ассоциаций оценщиков, ЕГАО (The European group of valuers associations, TEGoVA ). Стандарты являются обязательными для применения странами Европейского Союза (ЕС), которые должны привести национальные стандарты в соответствие с ECO 2000. Система Евросертификации оценщиков, одобренная ЕГАО (Approved by TEGoVA ), также строилась на основе ECO 2000.

Четвертое издание ECO 2000 включает непосредственно Стандарты, Руководства и Приложения.

Стандарты рассматривают наиболее общие принципы и методы, использующиеся в оценочных процедурах.

Стандарт 1. Соответствие ECO 2000 другим документам и законодательным актам. Рассмотрена взаимосвязь с МСО и законами ЕС, а также национальными стандартами и законодательствами.

Стандарт 2. Квалифицированный оценщик. Определены требования, предъявляемые к оценщику законодательством ЕС и национальными законодательствами, профессиональными организациями. Указаны нормы взаимоотношений между оценщиком и клиентом, оценщиком и аудитором, изложен Профессиональный кодекс оценщика.

Стандарт 3. Задание на оценку. Рассмотрены условия стандартных и нестандартных заданий на оценку.

Стандарт 4. Базы оценки. Описаны основные принципы, используемые в оценке, стандартные базы оценки; определения различных видов стоимостей (рыночной, справедливой , стоимости в использовании и др.).

Стандарт 5. Оценка для финансовой отчетности. Изложены классификация активов, основания для выбора той или иной базы оценки, требования по раскрытию информации в отчете о результатах оценки. Стандарт также содержит раздел, в котором освещаются вопросы методологии оценки, особенности оценки земли, зданий, а также особенности оценки специальных объектов.

Стандарт 6. Оценка ценных бумаг банков; оценка, проводимая в связи с выпуском пакета ценных бумаг. Указаны базы оценки, применяемые в данном случае, особые обязанности оценщика, возникающие при проведении такой оценки. Посвящен проблемам оценки недвижимости в качестве залога, а также иных предметов залога при ипотечном кредитовании. Даны определения таких понятий, как "залоговая стоимость", "специальная стоимость обязательств", а также особые требования к оценщику, такие как его независимость, ответственность и наличие специальных знаний. Стандарт требует от оценщика в процессе оценки учитывать наличие токсичных веществ. Рассмотрены вопросы оценки собственности, занимаемой собственником или являющейся объектом инвестиций, а также проблемы оценки, связанные с вынужденной продажей. Приведены определения различных видов имущества (инвестиционное, оцениваемое на базе его продажного потенциала, и др.), а также ликвидационной стоимости.

Стандарт 7. Прогнозы, даваемые оценщиком. Некоторые виды оценки. Посвящен оценкам, связанным с предполагаемой стоимостью па будущую дату, и предполагаемым оценкам. Подчеркнута важность прогнозов в работе оценщика, определена форма их изложения и требования к ним. Раскрыты такие понятия, как "инвестиционная стоимость", "оценка на определенную дату в будущем", "предсказание будущей стоимости". Приведена концепция стоимости при существующем использовании, дано понятие ретроспективной оценки (на дату в прошлом) и оценки в условиях форсированной продажи объекта .

Стандарт 8. Оценка в целях проведения инвестиций. Посвящен вопросу инвестиций в ценные бумаги инвестиционных и страховых компаний и пенсионных фондов. Рассмотрены вопросы, связанные с определением рыночной стоимости в соответствии с директивами ЕС, а также вопросы методологии оценки в целях инвестирования, квалификации оценщика. Приведены требования к процедуре оценки, даны определения и методология оценки страховых компаний, пенсионных фондов и пр.

Стандарт 9. Отчет о проведенной оценке. Рассмотрены вопросы, связанные с представлением результатов оценки, и формы сертификата оценки. Приведены требования к отчету, указаны пункты, которые должны содержаться в отчете об оценке.

Помимо представленных стандартов ECO 2000 включают также 13 руководств к ним, дающих указания по интерпретации и практическому использованию общих принципов и методов, изложенных в стандартах. В числе таких методических рекомендаций по оценке присутствуют следующие:

• 1) факторы, влияющие на стоимость;
• 2) оценка специальных объектов;
• 3) оценка машин и оборудования;
• 4) оценка активов, предназначенных для инвестиций;
• 5) оценка сельскохозяйственных объектов;
• 6) оценка исторических объектов;
• 7) оценка бизнеса;
• 8) оценка нематериальных активов;
• 9) оценка индексов недвижимости;
• 10) международные оценки;
• 11) оценка совместных предприятий и обществ с ограниченной ответственностью;
• 12) распределение стоимости между землей и зданиями;
• 13) особенности оценки в различных странах.

Кроме того, ECO 2000 содержат девять приложений с дополнительной информацией, представляющей интерес для оценщика. Например, требования к сертификации оценщика, вопросы, касающиеся рецензирования отчетов об оценке и этики оценщика, примеры заданий на оценку, глоссарий терминов, используемых в оценке и смежных дисциплинах.

Отметим, что оценка для целей налогообложения и принудительного отчуждения собственности не является предметом ECO. Однако общие принципы, изложенные в них, могут применяться в тех случаях, когда какого-либо другого определенного руководства не существует. Одна из главных особенностей ECO – их ориентация на оценки, выполняемые для целей составления финансовой бухгалтерской отчетности в соответствии с принятым европейским законодательством.

Хочется отметить некоторую "самодеятельность" европейцев в стандартах но отношению к классической теории оценки. Например, в оценке недвижимости в ECO появилась такая классификация видов оценочного износа/устареваний:

"(i ) экономическое устаревание – учитывает фактический срок службы, состояние как результат физического износа, частичной или полной утраты качества, являющихся результатом течения времени или прошлой эксплуатации, и вероятную стоимость будущих издержек использования и необходимость затрат на обслуживание в сопоставлении с современными заменяющими объектами;

• (ii ) функциональное устаревание – учитывает пригодность для текущего использования и перспективы его продолжения либо для какого-то другого использования постоянно действующим предприятием. Например, объект, созданный или приспособленный для специализированного использования, включая конкретные производственные процессы, может иметь очевидный полезный срок использования несколько более длительный, чем предусмотренный для фактического производства;
• (iii ) стратегическое устаревание – основываясь на стратегических решениях, предприятие способно сделать устаревшим в любое время определенное производство, а значит, машины и оборудование, задействуемые в технологическом процессе. Это может затрагивать все производство или его часть, даже если оборудование, машины и механизмы могли бы иметь стоимость для другого производства или для того же производства, если бы такое стратегическое решение не было принято;
• (iv ) экологическое устаревание – существующее использование и применяемая в настоящее время технология должны быть рассмотрены в контексте фактического и обоснованно предполагаемого местного национального и наднационального регулирования, законодательных, директивных положений и/или контроля за планированием, экологией и загрязнением окружающей среды, а также с учетом политики по управлению утилизацией отходов".

Каковы последствия такой "самодеятельности"?

• 1. Сформулированы новые, многословные и нечеткие определения устареваний, что трудно назвать вкладом в развитие оценочной науки.
• 2. Введенное экономическое устаревание "схоже" с физическим (оценочным) износом, но использует при этом трактовку "физического износа" в техническом смысле, существующем в машиноведении, по не в оценке. Введенное экологическое устаревание "схоже" с экономическим устареванием. Использование таких "определений" внесет неизбежную путаницу при проведении оценки практикующими оценщиками. "Схожее" здесь вполне можно трактовать и как испорченное традиционное определение.
• 3. Введенный ряд устареваний не представляет собой полную систему. Система не может быть полна, когда не выделен единый принцип ее построения. Она может "дополняться" неограниченно другими видами придуманных устареваний, что приведет к невозможности учета всех этих видов на практике.
• 4. Введенная "система" устареваний при отсутствии единого принципа построения системы приведет к двойному учету этих видов устареваний на практике .

В целом анализ ECO показывает наличие терминологических и методологических отличий европейской оценочной науки от изучаемой в России теории оценки, а также выявляет недостаточную развитость (особенно в том, что касается оценки бизнеса) и отставание процесса стандартизации даже по сравнению с МСО.

В действительности не секрет, что в оценке (особенно бизнеса) Европа несколько отстает от США. Если в Великобритании, Германии, Италии, Греции накоплен некий опыт оценки недвижимого и движимого имущества, реализуемый там сюрвейерами , землемерами и нотариусами, которые теперь называют себя оценщиками, то поле деятельности в сфере оценки бизнеса там прочно занято теми ведущими консалтинговыми и аудиторскими компаниями (Deloitte&Touche , Emst&Young, KPMG и др.), специалисты которых, работая в любой стране, обучены и следуют классической теории оценки и американскому опыту. Болес того, оценщики России осваивали свою профессию именно на материалах семинаров Мирового банка, легших в основу российской оценочной науки, и уровень подготовки на настоящий момент российских оценщиков бизнеса (благодаря деятельности соответствующих учебных вузов и утверждению серьезных программ переподготовки), несмотря ни на что, на порядок выше, чем у их коллег из Европы.

• Из преамбулы МСО, выражающей их миссию.
• Теперь Комитет имеет укороченную аббревиатуру – МКСО, что связано с расширением изначального спектра объектов оценки.
Концепция развития оценочной деятельности на среднесрочную перспективу, 2006.Бочаров В. Е ., Петров Б. И. Проблемы международной аккредитации и сертификации // Экономические стратегии. 2005. № 2. С. 52 (курсив автора).
• Судьба оценки: жесткие требования, новые стандарты // Экономические стратегии. 2005. № 2. С. 57.
• Сильвестров С. (проф., д-р экон. наук, заслуженный экономист России, действительный государственный советник, Председатель Наблюдательного совета НП НЛСОД). От консолидации – к развитию законодательной базы // Экономические стратегии. 2005. № 2. С. 47 (курсив автора).
• Данный вид стоимости не является оценочным, и его следовало бы отнести в Стандарт 5, а стоимость в использовании – это не вид, а тип оценочных стоимостей. Проблемы, связанные с классификациями, характерны как для ECO, так и для МСО (см. также подпараграф 3.5.1).
• Странно, что определение ликвидационной стоимости при этом дано в предыдущем Стандарте 6.
• В отличие от классической (американской) теории оценки, где такой принцип существует, – он состоит в выявлении источников/причин возникновения износов/устареваиий и позволяет выделить систему независимых видов износов/устареваиий.
• Исторически – это страховые инспекторы Ллойда но морским перевозкам.

Международные стандарты оценки разрабатываются Международным комитетом по стандартам оценки (International Valuation Standards Committee- IVSC), международной организацией, объединяющей профессиональные организации оценщиков более чем 50 стран мира. Российскую Федерацию в данной организации представляет Российское общество оценщиков.

Ни в США, ни в Европе «нормативы», или «стандарты», оценки не рассматриваются в качестве незыблемого свода законов. Вот почему одной из основных задач IVSC является достижение согласованности между национальными стандартами оценки и стандартами, которые наиболее подходят для нужд международного сообщества.

Стандарты и связанные с ними нормативные материалы на данный момент выражают общее мнение около 50 государств - членов IVSC.

Международные стандарты оценки имеют некоторую единую основу, прочный фундамент, отражающий единство экономических принципов, не зависящих от политических границ.

В настоящее время IVSC в своей деятельности уделяет особое внимание взаимной увязке Стандартов оценки и Стандартов финансовой отчетности, разрабатываемых Международным комитетом по стандартам Финансовой отчетности.

1 июля 2000 г. IVSC принял новую редакцию Международных стан-дартов оценки (МСО - 2000), практически в два раза превышающих по количеству включенных в него документов ранее действовавших МСО, а 26 июля 2001 г. были приняты МСО в редакции 2001 г. (МСО-2001). Это издание развивает и углубляет положения издания МСО 2000 и отражает актуальные изменения на рынке оценочных услуг. В МСО-2001 включены рекомендации по оценке для целей финансовой отчетности, доработанные с участием Международной комиссии по стандартам финансовой отчетности (IASB).

Исчерпывающее обсуждение области знаний, включающей в себя методы и практические процедуры оценки, выходит за рамки задач, стоящих перед Стандартами. Однако для обеспечения лучшей согласованности между различными профессиональными дисциплинами и для уменьшения трудностей, связанных с языковыми барьерами, Стандарты включают в себя вступительный раздел, посвященный общим понятиям и принципам оценки, который служит основой для каждого из Стандартов. Рыночная стоимость и базы, отличные от рыночной стоимости, рассматриваются в Стандартах 1 и 2 соответственно.

МСО-2001 содержит две Рекомендации по применению стандартов. Рекомендация по применению № 1 рассматривает особенности применения стандартов для целей финансовой отчетности, рекомендация по применению стандартов № 2 - применение стандартов при оценке, проводимой для целей кредитования под залог.

МСО-2001 включают в себя также семь методических руководств, посвященных вопросам оценки недвижимости, арендных прав, машин и оборудования, нематериальных активов, бизнеса, а также учета токсичных загрязнений при оценке. В трех Комментариях (1-3) к МСО рассмотрены особенности проведения оценки на развивающихся рынках, оценки активов общественного (государственного) сектора, а также вопросы, связанные с оценкой активов в соответствии с требованиями Базельского комитета по банковскому надзору (Basel committee of banking supervision). Стандарт снабжен развернутым глоссарием используемых терминов. Многолетняя деятельность IVSC по разработке стандартов привела к осознанию того факта, что сама стандартизация на международном уровне существенно отличается от процесса создания национальных стандартов.

Во многих странах торговое право и соответствующий комплекс регулирующих процедур предопределяют некоторое направление, иногда весьма специфическое, для стандартизации оценочной деятельности. Фонд оценки США, различные организации в рамках ЕС и регулирующие учреждения стран Центральной и Восточной Европы -- вот далеко не полный перечень национальных организаций и властных структур, которые на национальном уровне закладывают фундамент стандартов практической оценки.

Национальные стандарты оценки отражают:

внутреннюю политику и установившиеся принципы практической деятельности;

национальные политические и общественные цели;

влияние самых разнообразных обычаев и языковых особенностей.

Единые стандарты профессиональной оценочной практики (ЕСПОП), являющиеся обязательными для применения в США и в других странах (Канада, Мексика), разрабатываются и утверждаются Советом по стандартам оценки Фонда оценки - некоммерческой образовательной организацией, основанной в 1987 г. ведущими профессиональными организациями США (Институт оценки, Американское общество оценщиков, Национальная ассоциация магистров оценки) для достижения единообразия и профессионализма в оценке. Сейчас более 50 организаций вступили в Фонд либо в качестве организаций-спонсоров (попечителей), либо в качестве членов консультативных советов. Фонд оценки управляется Советом попечителей, который выполняет две основные функции: обеспечивает финансовую поддержку деятельности; назначает членов Совета по стандартам оценки и Совета но квалификации оценщиков.

Совет по стандартам оценки (ССО) разрабатывает, интерпретирует и вносит поправки в ЕСПОП, которые являются обязательными для применения оценщиками в своей практической деятельности. ССО состоит из 5 высококвалифицированных оценщиков и проводит публичные совещания каждый месяц. Все предлагаемые положения и дополнения к ЕСПОП выносятся на публичные обсуждения перед принятием ССО. Для рассмотрения и оценки работ, проводимых под эгидой ССО, в Фонде оценки создан Консультативный совет по стандартам оценки (КССО), который включает представителей 32 организаций и правительственных агентств, представляющих потребителей услуг по оценке. КССО заседает каждый квартал, консультирует ССО по важным проблемам технического характера и по списку проектов, вынесенных на повестку дня ССО. Все совещания КССО проводятся в Вашингтоне и открыты для публики.

Единые стандарты профессиональной оценочной практики были первоначально разработаны Специальным комитетом по разработке Единых стандартов в 1986-1987 гг. и переданы Фонду оценки в 1987 г, К этому времени Фонд установил свои авторские права на ЕСПОП. На своей организационной встрече 30 января 1989 г. ССО единодушно принял и утвердил ЕСПОП в качестве двух первоначальных оценочных стандартов, выработанных ССО.

Данные Стандарты предназначены для оценщиков и пользователей услуг оценки. Соблюдать данные Стандарты необходимо профессиональным оценщикам для повышения уровня оценки. Потребителям услуг оценщиков надлежит требовать проведения работ в соответствии с данными Стандартами.

Согласно реформе законодательства в области оценки, одобренной конгрессом, все оценки недвижимости, связанные со сделками федерального уровня, должны проводиться на основе и в соответствии с ЕСПОП.

В ЕСПОП представлены: условия, которым нужно следовать при осуществлении оценки, проверке отчета об оценке или предоставлении консультативных услуг; способы, которыми производятся оценка, ревизия или консультативные услуги.

В дополнение к 10 Стандартным правилам ЕСПОП включают также Документы о стандартах, которые специально служат для упрощения, толкования, разъяснения или совершенствования ЕСПОП. Документы наряду с Правилами стандартов обязательны к применению. ССО также публикует консультативные мнения, в которых содержатся его советы по решению спорных вопросов при применении ЕСПОП в оценочной практике. Начиная с издания 1994 г., ЕСПОП содержит также глоссарий всех оценочных терминов.

Европейская группа оценщиков основных фондов (TEGOVOFA) была создана как некоммерческая ассоциация национальных организаций оценщиков западноевропейских стран в 1977 г. После слияния с аналогичной организацией EUROVAL, группа в настоящее время называется «Европейская группа ассоциаций оценщиков» (The European Group of Valuers Associations -TEGoVA). Одной из главных целей при создании этой орга-низации было создание общих стандартов оценки, представляющих взгляды профессиональных организаций во всех странах Европейского союза.

В настоящее время членами TEGoVA являются профессиональные оценочные организации Европейского союза с активным и возрастающим участием партнеров из стран Центральной и Восточной Европы, включая Россию (Российское общество оценщиков), Чешскую Республику, Венгрию, Польшу, Болгарию, Румынию и Албанию.

TEGoVA работает в тесном сотрудничестве с Международным комитетом по стандартам оценки.

Особенности Европейских стандартов. Одной из главных особенностей Европейских стандартов оценки (ЕСО) является их ориентация на оценки, выполняемые для целей составления финансовой бухгалтерской отчетности в соответствии с принятым европейским законодательством.

Указывается на возможность распространения их действия и на другие виды оценок, выполняемых в общественно значимых целях.

С точки зрения рядового оценщика и клиента-потребителя оценочных услуг настоящие стандарты являются ориентиром, устанавливающим минимально допустимый уровень качества выполнения оценки, обусловленный статусом и квалификацией оценщика, содержанием договоров на выполнение оценки и отчетов об оценке, а также применяемыми методическими подходами к оценке в конкретных ситуациях.

Следует отметить, что Европейские стандарты оценки не имеют обя-зательного характера для членов организации, но рекомендуются для при-менения как представляющие лучший опыт, разработанный для включения в соответствующие нормативные акты Европейского союза и дающие импульс к принятию соответствующих национальных стандартов стран ЕЭС. Цели ЕСО - это обеспечение:

помощи оценщикам в подготовке согласованных отчетов для их клиентов путем предоставления ясных руководств;

согласованных оценок путем использования стандартного определения рыночной стоимости и подходов к оценке;

стандартов качества с помощью утверждения общепринятого уровня квалификации;

точной основы для экономического анализа эффективного использования земли и строительных ресурсов;

повышения понимания роли оценщика;

установления процедур, обеспечивающих ясное, точное, однозначное определение стоимости в соответствии с национальным законодательством и с международными стандартами оценки и бухгалтерского учета Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка бизнеса: Учебник. - М.: Финансы и статистика, 2002. - 496 с..

Международные стандарты оценки, изданные МКСО, должны поддерживаться в тех странах ЕС, где они совместимы с национальным законодательством, для того чтобы гарантировать согласованность оценки в соответствии с лучшей мировой практикой.

МЕЖДУНАРОДНЫЙ КОМИТЕТ ПО СТАНДАРТАМ ОЦЕНКИ ИМУЩЕСТВА МЕЖДУНАРОДНЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ МСО 1 - 4

Оценка имущества играет все большую роль в современной российской экономике. Такие операции, как купля - продажа жилья и другой недвижимости, кредитование под залог, страхование, налогообложение недвижимости, имущественные споры, реализация инвестиционных проектов невозможно представить себе сегодня вне связи с профессией оценщика.

15 февраля 1994 г. завершилась очередная переоценка основных средств (фондов). В соответствии с письмом Минфина РФ от 19 сентября 1994 г. N 126 "О порядке отражения в бухгалтерском учете и отчетности операций, связанных с применением механизма ускоренной амортизации и переоценкой основных средств по состоянию на 1 января 1995 г." в этом процессе важное место отведено экспертам, т.е. профессиональным оценщикам. Постановлением правительства Москвы от 4 октября 1994 г. "О лицензировании риэлтерской деятельности (совершении операций с жилыми помещениями) в Москве" введено лицензирование соответствующих видов деятельности.

В различных странах профессиональные организации оценщиков присваивали профессиональный статус тем, кто имел необходимое образование и достаточный опыт. Постепенно возникла потребность в формулировке общих для мировой экономики принципов, идей и правил, что нашло свое отражение в Стандартах оценки, Кодексах профессиональной этики оценщика и других документах, разработанных в 60 - 70-х годах. В 1981 году был образован Международный комитет по стандартам оценки имущества (МКСОИ). Задачей Комитета стала корректировка стандартов с учетом мнений разных стран и выявление различий в формулировках или в применении Стандартов. Особенно важно для МКСОИ, чтобы международные Стандарты оценки были признаны в международной бухгалтерской и другой финансовой отчетности. Поэтому МКСОИ поддерживает постоянные связи с Международным комитетом по стандартам бухгалтерского учета, Международной федерацией бухгалтеров, Международным комитетом по аудиторской деятельности, Международной организацией комиссий по ценным бумагам.

Первая редакция Международных стандартов оценки была опубликована в 1985 г. В настоящее время ведется большая работа по принятию Стандартов в тех областях оценки, которые пока еще не стандартизированы. Редакция начинает публикацию первых четырех новых Стандартов, вступивших в силу 24 марта 1994 г. и выражающих мнение специалистов 40 стран - участниц МКСОИ.

Каждый Стандарт соответствует некоторому классу ситуаций, относящихся к процессу оценки, и содержит следующие разделы (в порядке их следования): Введение; Область применения; Определение; Взаимосвязь со Стандартами бухгалтерского учета; Формулировка Стандарта; Замечания; Требования, предъявляемые к структуре отчета; Условия отступления от Стандарта; Дата вступления в силу.

Текст Международных стандартов оценки предоставлен Российским обществом оценщиков, являющимся членом ряда международных организаций оценщиков, в том числе членом МКСОИ.

ОБЩИЕ ПОНЯТИЯ И ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ

1.0. Введение

1.1. Опыт международного профессионального общения в рамках Международного Комитета по Стандартам Оценки Имущества продемонстрировал, что, за немногими исключениями, в мире существует принципиальное согласие в отношении фундаментальных понятий, лежащих в основе оценки как научной дисциплины. Особенности местного законодательства и экономической обстановки могут время от времени налагать специфические (иногда ограничительного характера) требования в прикладных аспектах, но основы методов и процедур оценки для разных стран мира по сути ничем друг от друга не отличаются.

1.2. Эти фундаментальные понятия лежат в основе Стандартов и рекомендаций МКСОИ, однако Комитет придерживается позиции, согласно которой является нецелесообразным формулировать фундаментальные определения и принципы в тексте каждого Стандарта. Вместо этого настоящий раздел служит в качестве дополнения к каждому Стандарту и является обзором основных понятий, имеющих особое значение для понимания оценки как профессиональной деятельности и для применения Стандартов на практике.

2.0. Понятия Земли и Собственности

2.2. Оценка стоимости земельного участка как неиспользованного или участка с улучшениями (обработка земли и сооружения) является экономическим понятием. Земельный участок, неиспользованный или с улучшениями, также называется недвижимостью (rial estate). Стоимость создается полезностью объекта недвижимости - его способностью удовлетворять нужды и потребности людей. Стоимость любого объекта недвижимости определяется его уникальностью, долговечностью, постоянством местоположения, относительной ограниченностью предложения на рынке недвижимости, а также специфической полезностью конкретного земельного участка.

2.3. Собственность является юридической концепцией. Собственность представляет собой совокупность частных прав владения. Для того чтобы различать недвижимость, материальное понятие, и право владения, юридический термин, право владения объектом недвижимости называют правом собственности на недвижимость (real property). Юридический термин для объектов физического мира, не являющихся недвижимостью, - движимое имущество (personalty), а право владения им называют правом собственности на движимое имущество (personal property). Слово собственность, употребленное без дополнительного определения или идентификации, может относиться как к недвижимости, так и к движимому имуществу или их комбинации (см. ниже раздел 3).

2.4. Оценщики (Asset Valuers или Appraisers) - специалисты, работающие в области экономики, связанной с проведением оценки имущества и составлением соответствующей отчетной документации (см. ниже раздел 3.5). Как профессионалы оценщики должны удовлетворять жестким требованиям в плане образования, специальной подготовки, компетентности и проявленных профессиональных навыков. Они также должны неуклонно следовать высоким моральным принципам (Этическим Нормам) и профессиональным эталонам (Стандартам).

2.5. Колебания цен с течением времени являются результатом действия экономических и социальных сил - как общих, так и специфических. Общие силы могут вызывать изменения общего уровня цен и относительной покупательной способности денег. Действие отдельных специфических сил, например, технологические изменения, может привести к сдвигам в соотношении спроса и предложения, что повлечет за собой значительные изменения цен.

2.6. Многие хорошо известные принципы применимы к оценке. Среди них - принципы спроса и предложения, конкуренции, замещения, предвидения или ожидания, изменения и другие. Общим для всех этих вспомогательных принципов является их явное или неявное влияние на степень полезности и капиталоотдачу рассматриваемого имущества. Следовательно, можно утверждать, что полезность объекта недвижимости выражает суммарное действие всех рыночных факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости.

3.0. Понятия Недвижимости, Собственности и Имущества (Активов)

3.2. Понятие права собственности на недвижимость включает в себя все права, интересы и привилегии, связанные с владением недвижимым имуществом. Право собственности на недвижимость обычно выражается каким-то признаком владения, в отличие от самой недвижимости как физического объекта. Таким образом, право собственности на недвижимость относится к нематериальным понятиям.

3.3. Движимое имущество включает в себя материальные и нематериальные объекты, не являющиеся недвижимостью. Это имущество не связано с недвижимостью постоянно и, как категория, такое имущество характеризуется возможностью быть перемещенным.

3.4. В терминологии бухгалтерского учета имущество (активы) представляет собой ресурсы, находящиеся в чьем-либо владении или под чьим-либо управлением, от которых в будущем с достаточным основанием можно ожидать некоторую экономическую прибыль. Владение имуществом (активным) как таковое является нематериальным понятием. Однако само имущество (активы) может быть как материальным, так и нематериальным.

3.5. В соответствии с международными стандартами бухгалтерского учета, рассматриваемыми в Стандарте МКСОИ 3, активы различаются на материальные, нематериальные и инвестиционные. Особое значение имеют следующие термины и понятия:

А. Текущие активы. Активы, не предназначенные для использования на постоянной основе в деятельности предприятия, например, счета дебиторов, товарные запасы, краткосрочные инвестиции, банковская и кассовая наличность. В некоторых случаях недвижимость, обычно рассматриваемая как основные активы в соответствии с данным ниже определением, может также быть отнесена к текущим активам. В качестве примера можно привести земельные участки или объекты недвижимости, находящиеся в товарно - материальном запасе и предназначенные на продажу.
б. Основные активы (основные средства). Это материальные и нематериальные активы, подразделяющиеся на две общие категории:

1) Недвижимость, производственные средства и оборудование. Активы, предназначенные для использования на постоянной основе в деятельности предприятия, включающие в себя земельный участок и сооружения, производственные средства и оборудование, амортизационный резерв (аккумулированные амортизационные начисления) и другие виды активов.
2) Прочие долговременные активы. Активы, не предназначенные для использования на постоянной основе в деятельности предприятия, но которые будут находиться в долговременном владении. Такие активы включают в себя долгосрочные инвестиции и долгосрочные дебиторские задолженности, гудвилл, отсроченные затраты, патенты, фирменные знаки и другие активы.

3.6. Терминология бухгалтерского учета не во всем совпадает с терминологией, используемой оценщиками. Если следовать классификации параграфа 3.5, оценщики преимущественно имеют дело с основными активами. В техническом плане оценивается владение имуществом (активами), или право владения, а не сами активы, материальные или нематериальные. Этот термин подчеркивает различие между экономической концепцией оценки имущества, объективно основанной на способности этого имущества быть проданным и купленным на свободном рынке, и некой субъективной концепцией, предполагающей в качестве основы определения стоимости некоторые внутренние качества объекта, либо другую базу, отличную от Рыночной Стоимости. Тем не менее в Стандарте МКСОИ 2 отмечается, что объективный рыночный подход имеет специальные приложения в случаях ограниченной или нерыночной оценки собственности.

3.7. Термины "износ" и "амортизация" (depreciation) используются как в оценке, так и в бухгалтерском учете и могут привести к непониманию смысла, который за ними стоит. Во избежание недоразумений Оценщики, применяя Методы Стоимости Воспроизводства и Возмещения, могут использовать термин "износ" или "начисленный износ", имея в виду любую потерю стоимости относительно суммарной стоимости приобретения. Такие потери могут относиться к физическому износу, функциональному или техническому либо внешнему устареванию. Термин "амортизационные начисления" (accruals for depreciation) обозначает начисления, произведенные бухгалтерами для возмещения изначальных затрат на приобретение активов, независимо от принципа, по которому эти начисления производились. Важно отметить, что для Оценщика начисленный износ является функцией рыночных отношений. Амортизационные начисления, в свою очередь, зависят прежде всего от конкретного способа вычислений, применяемого бухгалтером, и необязательно отражают состояние рынка.

3.8. Учитывая, что юридический термин "собственность", относящийся к объекту недвижимости, в то же время широко используется в качестве общего обозначения недвижимого и / или движимого имущества, в настоящих Стандартах это понятие используется в широком смысле. В этом контексте под ним может пониматься как сам физический объект, так и право владения им. Принимая это соглашение, мы можем отличить собственность в общем контексте процесса оценки от собственности, понимаемой как активы в смысле определений и соглашений бухгалтерского учета.

4.0. Цена, Себестоимость (Затраты, Издержки), Рынок и Стоимость

4.2. Цена является термином, обозначающим денежную сумму, требуемую, предлагаемую или уплаченную за некий товар или услугу. Она является историческим фактом, то есть относится к определенному моменту времени и месту, независимо от того, была ли она объявлена открыто или осталась в тайне. В зависимости от финансовых возможностей, мотивов или особых интересов конкретных покупателя и продавца цена, уплаченная за товары или услуги, может не соответствовать стоимости, приписываемой этим товарам или услугам другими людьми. Тем не менее цена в принципе является индикатором относительной стоимости, приписываемой товарам или услугам конкретным покупателем и / или конкретным продавцом при конкретных обстоятельствах.

4.3. Себестоимость (затраты, расходы) является ценой, заплаченной за товары или услуги, либо денежной суммой, требуемой для создания или производства товара или услуги. По завершении процесса создания или акта купли - продажи себестоимость (затраты, расходы) становится историческим фактом. Цена, заплаченная покупателем за товар или услугу, становится для него затратами на приобретение.

4.4. Рынок представляет собой систему, в которой товары и услуги переходят от продавцов к покупателям посредством ценового механизма. (Иногда рынком называют также и место, где совершаются эти операции). Концепция рынка подразумевает способность товаров и / или услуг переходить из рук в руки без чрезмерных ограничений деятельности продавцов и покупателей. Каждая из заинтересованных сторон действует в соответствии с соотношениями спроса и предложения и другими ценообразующими факторами, в меру своих возможностей и компетенции, понимания относительной полезности конкретных товаров и / или услуг, а также с учетом своих индивидуальных потребностей и желаний. Рынок может быть местным, национальным или международным.

4.5. Стоимость является экономическим понятием, устанавливающим взаимоотношения между товарами и услугами, доступными для приобретения, и теми, кто их покупает и продает. Стоимость является не историческим фактом, а оценкой ценности конкретных товаров и услуг в конкретный момент времени в соответствии с выбранным определением стоимости. Экономическое понятие стоимости выражает рыночный взгляд на выгоду, которую имеет обладатель данного товара или клиент, которому оказывают данную услугу, на момент оценки стоимости.

4.6. Существует много типов стоимости и соответствующих им определений (см., например, МКСОИ Стандарт 2). Некоторые из них являются стандартными типами стоимости, широко применяемыми в процедурах оценки имущества. Другие же используются в специальных, строго оговоренных случаях. Для понимания и практического применения методов оценки крайне важно ясно изложить используемый тип и определение стоимости, а также обратить внимание на то, чтобы выбранный тип стоимости соответствовал контексту конкретной задачи, стоящей перед оценщиком. В зависимости от выбранного определения стоимость оцениваемого имущества может оказаться различной.

4.7. Профессиональные оценщики избегают употреблять неспецифицированный термин "стоимость", применяя его в сочетании с определяющим прилагательным - конкретизирующим, какая именно стоимость имеется в виду. Рыночная стоимость (Market Value, или в некоторых странах Open Market Value), наиболее распространенный в оценке имущества тип стоимости, является предметом обсуждения МКСОИ Стандарта 1. Ввиду того, что традиционный здравый смысл подсказывает понятие стоимости трактовать именно как рыночную стоимость (если не оговорено обратное), особенно важно, чтобы в каждом таком случае понятие "рыночная стоимость" было ясно и точно определено.

4.8. Понятие стоимости предполагает определение некоторой денежной суммы, связанной с актом купли - продажи. Тем не менее продажа оцениваемого объекта собственности не является условием, необходимым для процесса определения цены, за которую этот объект собственности должен продаваться на дату оценки при соблюдении условий, налагаемых в определении Рыночной Стоимости.

4.9. Рыночная Стоимость объекта недвижимости является выражением его полезности именно с точки зрения рынка, а не его отвлеченного физического статуса. Для конкретного предприятия полезность его активов может отличаться от их полезности с точки зрения рынка или отдельно взятой отрасли. Следовательно, необходимо, чтобы оценка имущества и бухгалтерские отчеты, отражающие эффекты изменения цен, учитывали разницу между стоимостью в рыночном смысле, которая должна быть отражена в финансовой отчетности, и нерыночными типами стоимости, которые не должны браться за основу финансовой документации. Остаточная Стоимость Возмещения (ОСВ), понимаемая в смысле определения МКСОИ Стандарта 2 и будучи приложенной к специализированной собственности, хотя и является нерыночной базой оценки, тем не менее в соответствующих случаях может быть применена в финансовой отчетности.

4.10. Аргументы, аналогичные приведенным в параграфе 4.9, справедливы для оценки собственности, отличной от недвижимого имущества. За исключением случаев обоснованного применения ОСВ, финансовая отчетность требует применения методов, основанных на Рыночной Стоимости, и проведения четкой границы между ними и методами, использующими нерыночные типы стоимости.

4.11. Общая себестоимость объекта недвижимости включает в себя все прямые и косвенные затраты на его производство. Если покупатель после приобретения недвижимости произвел дополнительные капитальные затраты, то при расчете себестоимости эти затраты прибавляются к (себе)стоимости приобретения. В зависимости от того, насколько рынок считает эти затраты целесообразными, в такой мере они будут вносить свой вклад в Рыночную Стоимость имущества.

5.0. Рыночная Стоимость

5.2. По Стандартам МКСОИ Рыночная Стоимость определяется как расчетная величина, равная денежной сумме, за которую имущество должно переходить из рук в руки на дату оценки между добровольным покупателем и добровольным продавцом в результате коммерческой сделки после адекватного маркетинга, при этом полагается, что каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения.

5.3. В МКСОИ Стандарте 1 приведено подробное объяснение понятия и определения Рыночной Стоимости. Здесь же, в качестве предварительного замечания, важно отметить, что профессионально полученное расчетное значение Рыночной Стоимости является объективной оценкой установленных прав владения определенной собственностью на конкретную дату. Рыночная Стоимость является оценкой, основанной на рыночных данных и выработанной в соответствии с настоящими Стандартами, при этом отчет представлен в виде, соответствующем Стандартам и / или соглашениям, применимым к задачам, стоящим перед конкретной оценкой. В МКСОИ Стандарте 3 устанавливаются Стандарты оценки, разработанные специально для финансовой отчетности и смежной документации.

5.4. Основные активы отличаются от большинства текущих активов тем, что они требуют большего периода времени для того, чтобы посредством маркетинга определить цену, представляющую их Рыночную Стоимость. Этот элемент времени, а также отсутствие "рынка наличного товара", специфика и большое разнообразие рынков и объектов собственности наряду с другими факторами определяют потребность в профессиональных оценщиках и выработке настоящих Стандартов.

6.0. Наиболее Эффективное Использование

6.2. Уникальные свойства земли позволяют нам говорить о стоимости собственного земельного участка, и, в соответствии с экономическими принципами, оценивая земельный участок отдельно от осуществленных на нем улучшений, мы должны оценить тот вклад, который вносят эти улучшения в общую стоимость объекта собственности. Таким образом, рыночная стоимость земли, основанная на понятии "наиболее эффективного использования", выражает полезность и неизменность земли в контексте рыночных отношений, где улучшения определяют разницу между общей рыночной стоимостью объекта недвижимости и стоимостью собственно земельного участка.

6.3. Несмотря на обстоятельства, изложенные выше в параграфе 6.2, многие объекты собственности оценены как совокупность земельного участка и улучшений. В таких случаях оценщик, как правило, определяет Рыночную Стоимость, учитывая наиболее эффективное использование участка с имеющимися улучшениями.

6.4. Наиболее эффективное использование определяется как наиболее вероятное использование имущества, являющееся физически возможным, разумно оправданным, юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения и в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальной.

6.5. Использование имущества, не разрешенное законом или физически невозможное, не может рассматриваться в качестве наиболее эффективного. Даже в случае юридически законного и физически возможного использования от оценщика может потребоваться разумное объяснение, оправдывающее его мнение о вероятности подобного использования. После того, как в результате анализа были выявлены один или несколько разумно оправданных вариантов использования, они исследуются на предмет финансовой состоятельности. Тот вариант, в результате которого оцениваемое имущество будет иметь максимальную стоимость, и считается наиболее эффективным использованием.

6.6. Применение этого принципа позволяет оценщику учитывать эффект износа и устаревания зданий, определять наиболее подходящий характер улучшений, которые необходимо осуществить на земельном участке, исследовать финансовую состоятельность реконструкционных проектов, а также помогает во многих других ситуациях, возникающих в процессе оценки.

6.7. Понятие наиболее эффективного использования является неотъемлемой составной частью оценки Рыночной Стоимости. Однако некоторые стандартные процедуры предназначены для специального приложения понятия наиболее эффективного использования при оценке собственности в связи с подготовкой финансовой отчетности и смежной документации. Это специальное приложение, называющееся "Рыночная Стоимость при Существующем Использовании", обсуждается в МКСОИ Стандарте 3.

7.0. Полезность

7.2. Полезность является скорее относительным, или сравнительным, понятием, нежели абсолютной характеристикой. Например, полезность сельскохозяйственных угодий, как правило, измеряется их плодородностью. Стоимость земли непосредственно зависит от количества и качества урожая либо количества и качества построек, либо, если участок допускает застройку, от степени продуктивности, на которую она способна в коммерческом, промышленном аспекте или в плане жилищного строительства. Следовательно, стоимость земли устанавливается посредством оценки ее полезности в терминах юридических, физических, функциональных, экономических факторов и условий внешней среды, определяющих ее продуктивность.

7.3. Оценка имущества в корне зависит от того, каким образом используется имущество, и / или от того, как высоко оно может котироваться на рынке при обычных условиях. Для некоторых видов имущества оптимальная полезность достигается, если объекты выступают как отдельно взятые элементы, другие могут оказаться более полезными в качестве части группы. Следовательно, необходимо различать полезность имущества, рассматриваемого отдельно, от его полезности как части группы.

7.4. Отдельно расположенные независимо функционирующие объекты недвижимости, как правило, переходят из рук в руки в индивидуальном порядке, и в этом аспекте их и следует оценивать. Если стоимость таких объектов увеличивается (или уменьшается) благодаря функциональной или экономической связи с другими объектами недвижимости, то такая дополнительная специфическая стоимость определяется в процессе оценки и фиксируется в отчете либо на основании собственных наблюдений оценщика, либо в соответствии с явными указаниями клиента. Как бы то ни было любая подобная стоимостная поправка не должна учитываться в Рыночной Стоимости без соответствующего обоснования.

7.5. Рассматриваемый отдельно объект недвижимости может обладать дополнительной стоимостью из-за своей физической или функциональной связи с прилегающим к нему объектом недвижимости, находящимся в чужом владении, либо благодаря своей привлекательности для покупателя, имеющего свои особые интересы. В отчете необходимо указать, отдельно от Рыночной Стоимости, установленной в соответствии с настоящими Стандартами оценки, величину такой дополнительной стоимости.

7.6. Полезность измеряется в долговременной перспективе - как правило, на протяжении всего нормального срока службы имущества. Однако некоторые активы могут оказаться для предприятия временно излишними: они "кладутся на полку" или каким-то другим образом изымаются из процесса производства, преобразуются для альтернативного использования или просто зависают без дела на определенный срок. В других ситуациях внешние условия рынка, экономические или политические, могут вынудить на неопределенное время сократить производство.

7.7. Аналогичная ситуация возникает, если активы расположены в отдаленных регионах, в государствах с нерыночным типом экономики либо там, где экономика переживает существенные сдвиги. Степень полезности таких активов бывает определить крайне трудно. Оценка в подобных ситуациях требует особой компетентности и специальной подготовки, и отчет должен быть составлен в соответствии со Стандартами МКСОИ. Особенно важным для оценщика является подробное изложение и объяснение использованной им базы оценки; информации, на которой базировалась оценка, и тех специальных допущений и ограничений (если таковые были), при помощи которых производилась оценка.

7.8. Типичным результатом политической или экономической нестабильности является изменение полезности, в продуктивности либо в эффективности. На оценщике в таких случаях лежит ответственность за оценку рыночных ожиданий продолжительности такого развития событий. Временные остановки или закрытия предприятий могут мало сказаться на стоимости активов или даже не повлиять вообще, в то время как перспективы долговременного прекращения деятельности могут вызвать постоянное снижение стоимости. Оцениваемые активы необходимо рассматривать в свете всех внутренних и внешних факторов, влияющих на их функционирование.

8.0. Другие Важные Понятия

8.2. Специализированные активы представляют собой активы, которые, как правило, продаются в качестве части бизнеса, составным компонентом которого они являются. Такие активы также можно рассматривать как ограниченно рыночные или вообще нерыночные, в зависимости от степени их специализации в плане конструкции, конфигурации или использования. При недостатке или полном отсутствии рыночной информации для непосредственного сравнительного анализа процесс оценки таких активов может оказаться крайне затруднителен. Тем не менее именно на оценщике лежит ответственность за отбор рыночных данных для обоснования и / или объяснения заключения оценки. Несмотря на то, что при рассмотрении специализированных активов может быть применен любой из методов оценки и ни одним из подходящих методов не следует пренебрегать, на практике чаще всего применяется метод Остаточной Стоимости Возмещения. Если возможно, оценщик, исходя из рыночной информации, определяет стоимость земельного участка, себестоимость и аккумулированный износ и объясняет свой выбор базы оценки стоимости.

8.3. Термин "Остаточная Стоимость Возмещения" не следует путать с термином "Стоимость Возмещения". Стоимость Возмещения выражает затраты на приобретение на рынке в качестве удовлетворительной замены аналогичного имущества. Несмотря на возможность строительства или иного способа создания удовлетворительной замены, обычно при определении стоимости возмещения используют именно сумму затрат на приобретение аналога на свободном рынке. В отличие от этого метод ОСВ относится к процессу оценки, совмещающему вычисление рыночной стоимости земельного участка при существующем на данный момент использовании и остаточной стоимости зданий, сооружений и других улучшений для получения значения стоимости, отражающей потенциальную прибыльность от использования имущества в целом.

8.4. В условиях нарушения или приостановки нормальных рыночных процессов, а также в тех случаях, когда дисбаланс между спросом и предложением приводит к рыночным ценам, не удовлетворяющим определению Рыночной Стоимости, перед оценщиком могут встать весьма трудные проблемы. Применяя понятие рыночной стоимости, анализируя в процессе оценки рыночную информацию и все имеющиеся в его распоряжении аргументы, оценщик вносит коррективы в значимость и полезность активов, рассматриваемых в финансовой документации. Чем менее доступна рыночная информация, чем в меньшей степени она может быть использована непосредственным образом, тем в большей степени достоверность процедур оценки зависит от профессиональной компетентности, опыта и интуиции оценщика и квалифицированного применения настоящих Стандартов.

8.5. В ряде государств (или при специфических обстоятельствах) для соблюдения законодательных или нормативных требований оценщику может потребоваться использовать особое определение термина "Рыночная Стоимость". Как бы то ни было фундаментальные понятия и определения оценки полагаются соответствующими положениям, содержащимся в Стандартах МКСОИ, если только оценщик специально не оговорил обратное. Смысл понятия "Рыночная Стоимость имущества" не меняется из-за расхождения в терминологии или перефразирования самого определения, которое может быть различным для разных стран из-за отличий в законодательстве.

8.6. Любой отчет об оценке должен содержать ясное изложение целей и методов произведенной оценки. Являясь финансовым отчетом, отчет об оценке, соблюдая все прочие требования, предъявляемые к подобного рода документации, должен содержать заключение, определяющее тип имущества для каждого из оцениваемых объектов, и содержащее аргументацию этой классификации.

8.7. Принятый в бухгалтерском учете метод определения стоимости на основе затрат на приобретение учитывает только те первоначальные затраты и амортизационные начисления, которые подпадают под общепринятые принципы бухгалтерского учета. Однако имущество может обладать рыночной стоимостью, меньшей (или, наоборот, большей), чем стоимость приобретения, независимо от поправок на аккумулированный износ. С точки зрения конкретного предприятия себестоимость активов может совпадать с тем вкладом, который вносят данные активы в общую стоимость предприятия, а может от него и отличаться. С точки зрения рынка, если произведенное имущество предназначено для продажи, производитель должен быть в состоянии продать его по цене, превышающей затраты производителя на его производство, иначе деятельность предприятия будет нерентабельной. Если имущество было продано с выгодой, то цена, заплаченная покупателем, будет являться для него стоимостью приобретения (себестоимостью, или затратами на приобретение), а разница между ней и затратами продавца (включая торговые издержки и издержки хранения) будет являться прибылью продавца, также называемой доходом с продаж. При некоторых обстоятельствах продажа может произойти по цене, равной себестоимости товара для продавца, или даже ниже ее, но в таких особых случаях требуется специальное применение изложенных принципов.

8.8. Оценка стоимости имущества, составление отчета и соответствующих рекомендаций входят в компетенцию настоящих Международных Стандартов и связанных с ними рекомендаций. Другие дисциплины не имеют к ним никакого отношения. Тем не менее то, каким образом результаты оценки будут изучаться, обрабатываться и инкорпорироваться с результатами других исследований, имеет для оценщиков крайне важное значение. Адекватное понимание терминологии является принципиальным моментом как для оценщиков, так и для тех, кто пользуется их отчетами. Не менее важным для оценщиков является применение эрудиции и опыта в сочетании с правильным использованием разработанных методик. Настоящие Стандарты служат целям, общим для тех, кто проводит оценку имущества и тех, кому приходится полагаться на их результаты.

9.0. Резюме

МЕЖДУНАРОДНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ 1 РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ КАК БАЗА ОЦЕНКИ МКСОИ

The International Assets Valuation Standards Committee, 12 Great George Street, Parliament Square, London SW1P3AD. Telephone: 071-222-7000; Facsimile: 071-222-9430.

МЕЖДУНАРОДНЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ

СТАНДАРТ 1

РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ КАК БАЗА ОЦЕНКИ

1.0. Введение

1.2. Рыночная Стоимость является представлением меновой стоимости или той денежной величины, которую можно получить за собственность, если она будет выставлена на продажу на открытом рынке на дату оценки при условии соблюдения требований, указанных в определении Рыночной Стоимости. Для того чтобы оценить Рыночную Стоимость, оценщик должен прежде оценить наиболее эффективное использование или наиболее вероятное использование объекта собственности (см. МКСОИ Предисловие, параграф 6.3). Это использование может совпадать с существующим на данный момент либо быть каким-то иным. Это определяется на основании рыночных данных.

1.3. Рыночная Стоимость определяется при помощи методов и процедур оценки, отражающих характер собственности и наиболее вероятные условия, при которых данная собственность продавалась бы на открытом рынке. Наиболее распространенными методиками оценки Рыночной Стоимости являются Метод Сравнения Продаж, Метод Капитализированного Дохода, или Дисконтированного Наличного Потока, и Затратный Метод.

1.4. Затратный Метод имеет два возможных варианта применения, один из которых может быть использован при оценке Рыночной Стоимости. В приложении к оценке Рыночной Стоимости все параметры метода берутся из данных открытого рынка. В приложении к нерыночным ситуациям параметры выбираются иным образом. Для дополнения картины Метод Остаточной Стоимости Возмещения (ОСВ) сочетает в себе рыночные и нерыночные элементы и не может определять Рыночную Стоимость. При получении, представлении и использовании Рыночной Стоимости важно не запутаться в этих различных затратных подходах.

1.5. Все методы, процедуры и техники измерения Рыночной Стоимости, если они основаны на рыночных показателях и при этом правильно применены, ведут к одному и тому же выражению Рыночной Стоимости. Метод Сравнения Продаж или любой другой сравнительный рыночный метод опирается на рыночные наблюдения. Строительные затраты и степень амортизации должны определяться исходя из анализа рыночных оценок затрат и аккумулированного износа. Метод Капитализации Дохода, или Метод Дисконтированного Потока, должен быть основан на определяемых рынком значений наличного потока и нормы прибыли. Поэтому, несмотря на то что выбор конкретного метода в основном обусловлен характером доступной информации, особенностями рынка и спецификой самого оцениваемого объекта, результат всех упомянутых процедур должен быть один - Рыночная Стоимость (если все методы основывались на рыночной информации).

1.6. То, каким образом та или иная собственность обычно вращается на открытом рынке, служит индикатором применимости различных методов и процедур к оценке Рыночной Стоимости. Любой метод, основанный на рыночной информации, является по своей сути сравнительным. Для каждой проблемы оценки найдутся один - два метода, как правило, лучше других отражающих ситуацию на открытом рынке. Для каждого оцениваемого объекта собственности оценщик при определении Рыночной Стоимости должен рассмотреть все имеющиеся в его распоряжении методы и выбрать из них наиболее подходящие.

2.0. Область применения

3.0. Определения

Рыночная Стоимость есть расчетная величина - денежная сумма, за которую имущество должно переходить из рук в руки на дату оценки между добровольным покупателем и добровольным продавцом в результате коммерческой сделки после адекватного маркетинга; при этом полагается, что каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения.

3.2. Термин "имущество (активы)" использован из-за соответствующей направленности настоящих Стандартов. Однако вместо него для общности определения мог быть выбран термин "собственность". Каждый элемент определения имеет свою концептуальную подоплеку:

3.2.1. "Расчетная величина..." относится к цене, выраженной в денежном эквиваленте (как правило, в местной валюте), могущей быть уплаченной за имущество в процессе коммерческой сделки. Рыночная Стоимость измеряется как наиболее вероятная цена, которая реально может быть получена на дату оценки на рынке, удовлетворяющем условиям определения Рыночной Стоимости. Это самая высокая из реально возможных для продавца и самая низкая из реально возможных для покупателя цена. При расчете не учитываются цены, завышенные или заниженные за счет особых условий или обстоятельств сделки, таких, как нетипичная форма взаиморасчетов, продажа с получением имущества обратно в аренду, специальные компенсации и скидки или при наличии одного из признаков Специальной Стоимости (по определению МКСОИ Стандарта 2).
3.2.2. "...имущество должно переходить..." подчеркивает тот факт, что стоимость имущества является величиной именно расчетной, нежели предопределенной заранее или реальной ценой продажи. Это цена, по которой по ожиданиям рынка на дату оценки должна состояться сделка по продаже данного имущества, отвечающая всем прочим требованиям определения понятия Рыночной Стоимости.
3.2.3. "...на дату оценки..." выражает привязку расчетной Рыночной Стоимости по времени к конкретной дате. В силу того что рынки и рыночные условия могут меняться, вычисленное значение стоимости для другого момента времени может быть неверным или некорректным. Результат оценки отражает действительное состояние рынка именно на дату оценки, но не на прошедшую или будущую дату. Кроме этого определение предполагает, что сделка, определяющая Рыночную Стоимость, завершается одновременно с переходом имущества из рук в руки, так что никакие вариации цены невозможны.
3.2.4. "...между добровольным покупателем..." относится к тому, у кого есть мотивы купить, но его никто и ничто не принуждает это сделать. Такой покупатель не готов платить любую цену - ни по слишком горячему желанию, ни по острой необходимости. Этот покупатель, кроме того, совершает покупку, действуя в соответствии с реалиями и ожиданиями текущего рынка, а не воображаемого или гипотетического рынка, который нельзя увидеть или поверить в его существование. Предполагаемый покупатель не заплатит цену выше той, которую диктует ему рынок. Нынешний владелец имущества также входит в число тех, кто составляет этот "рынок". Оценщик не должен делать нереалистичные допущения относительно условий и состояния рынка или предполагать уровень Рыночной Стоимости выше разумного. В некоторых странах, специально чтобы отметить это важное обстоятельство, в определении Рыночной Стоимости опускают слова о добровольном покупателе.
3.2.5. "...добровольный продавец..." не сгорает от желания продать, не вынужден продавать во что бы то ни стало по любой цене, а также не склонен настаивать на цене, если она не считается разумной на текущем рынке. Добровольный продавец заинтересован продать имущество на рыночных условиях после адекватного маркетинга по максимальной из возможных на открытом рынке цен, какова бы ни была эта цена. Фактические детали, связанные с реальным владельцем имущества, в данном случае в расчет не принимаются, так как "добровольный продавец" является гипотетическим владельцем.
3.2.6. "...в результате коммерческой сделки..." означает, что между сторонами нет никаких особых специфических взаимоотношений (например, материнская и дочерняя компании или домовладелец и арендатор), которые могут выразиться в нетипичной цене из-за наличия элемента специальной стоимости. Сделка, определяющая Рыночную Стоимость, должна происходить между сторонами, не связанными между собой особыми отношениями и действующими независимо в своих интересах.
3.2.7. "...после адекватного маркетинга..." означает, что имущество должно быть выставлено на рынке к продаже наиболее подходящим образом в смысле получения максимальной цены из реально возможных в соответствии с определением Рыночной Стоимости. Длительность маркетинга может быть разной в зависимости от рыночных условий, но в любом случае должна быть достаточной, чтобы имущество привлекло к себе внимание адекватного количества покупателей. Естественно, полагается, что период маркетинга предшествует дате оценки.
3.2.8. "...каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо...": предполагается, что как добровольный покупатель, так и добровольный продавец в достаточной степени информированы о сущности и характеристиках продаваемого имущества, его существующем использовании и потенциальном применении, а также о состоянии рынка на дату оценки. Далее, считается, что каждый из них, обладая этой информацией, действует в своих интересах расчетливо, пытаясь достичь наилучшей с точки зрения его позиции в сделке цены. Расчетливость понимается в смысле стремления к выгоде на момент оценки, а не некое предвидение ситуации. Необязательно является нерасчетливым для продавца в условиях рынка с падающими ценами продавать собственность по цене ниже предшествующих уровней рыночных цен. В этом случае, как и в других ситуациях по купле - продаже в условиях изменяющихся цен, расчетливый покупатель или продавец действует в соответствии с самой полной информацией о состоянии рынка, доступной на текущий момент.
3.2.9. "...и без принуждения.": акцент делается на том обстоятельстве, что каждая из сторон заинтересована в совершении сделки, но ни одна из них никем и ничем к этому не принуждается и не подталкивается.

3.3. Рыночная Стоимость понимается как стоимость имущества, рассчитанная безотносительно торговых издержек и без учета каких-либо сопутствующих налогов.

4.0. Взаимосвязь со стандартами бухгалтерского учета

4.2. По определению МКСОИ Стандарта 3 Рыночная Стоимость имущества при Существующем Использовании базируется на предпосылке продолжения использования имущества таким же образом, как оно использовалось до настоящего момента. Рыночная Стоимость при Существующем Использовании является специальным случаем определения Рыночной Стоимости. При этом Рыночная Стоимость избыточных или инвестиционных активов рассматривается на основе наиболее эффективного использования, независимо от того, совпадает ли она с существующим применением или нет.

4.3. В соответствии с рассуждениями МКСОИ Стандарта 3 Рыночная Стоимость является базой оценки неспециализированных объектов собственности, проводимой в связи с задачами финансовой отчетности. Стандарт 3 разграничивает Рыночную Стоимость и другие базы оценки, которые применять не следует. В Стандарте 3 также обсуждается оценка специализированных активов в целях финансовой отчетности и устанавливается отличие этих методов от тех, которые в соответствии с настоящими Стандартами неприменимы в финансовой отчетности.

4.4. Специализированные активы и активы с ограниченным из-за особенностей местоположения рынком сбыта крайне редко переходят из рук в руки на открытом рынке иначе как часть бизнеса или предприятия, неотъемлемой составной частью которого они являются. Такие активы называют активами, задействованными владельцем. Если наиболее вероятное использование такого имущества неразрывно связано с бизнесом, в котором оно задействовано, процесс расчета его стоимости базируется не на рыночных данных и может потребовать определения стоимости предприятия в целом, чтобы затем оценить вклад каждого компонента предприятия в общую стоимость. В Стандарте 3 показано отличие этих процедур от Метода Остаточной Стоимости Возмещения и указано на их нерыночный характер и несовместимость с МКСОИ Стандартами для нормальной финансовой отчетности.

4.5. В ситуациях, когда нормальный ход операций на рынке временно нарушен или приостановлен в силу экономических, политических, социальных или иных внешних причин, Рыночная Стоимость имущества вполне может оказаться неизмеримой на дату оценки, особенно если рынок относится к нарушению или остановке операций с серьезной тревогой. В таких обстоятельствах долгом Оценщика является отметить эти особые условия в объяснительных примечаниях, прилагаемых к отчету об оценке. Кроме того, Оценщику следует выразить свое мнение по поводу Рыночной Стоимости, основанное на предшествующем уровне цен или на возобновлении рыночной деятельности, квалифицированное и учитывающее все потери стоимости, связанные с задержками при возвращении рынка к нормальному функционированию. Крайне важным моментом является ясное изложение всех принятых во внимание обстоятельств, критериев процесса оценки и оснований для существенных допущений, на которых базировалась оценка.

4.6. В некоторых государствах Оценщик может быть вынужден использовать некоторое специальное определение Рыночной Стоимости, удовлетворяющее определенным законодательным и нормативным требованиям юрисдикции, в пределах которой выполняются работы по оценке.

5.0. Формулировка стандарта

1) До принятия обязательств довести до сведения клиента любое несоответствие каким-либо из профессиональных качеств;
2) Предпринять все необходимые шаги для компетентного выполнения работы;
3) По выполнении работы в сопроводительном отчете ясно изложить ситуацию и шаги, предпринятые для ее адекватного отражения.

5.2. При проведении рыночной оценки Оценщик должен понимать и правильно применять установленные методы и процедуры, необходимые для получения достоверной оценки.

5.3. При проведении рыночной оценки Оценщик должен адекватно идентифицировать оцениваемую собственность, связанные с ней интересы, цели оценки и планируемое использование ее результатов, масштабы процесса сбора данных, накладываемые ограничения, эффективную дату оценки.

5.4. При проведении оценки Оценщик должен идентифицировать и дать определение стоимости, подходящее по контексту задачи. В случае использования нерыночных типов стоимости особое внимание необходимо уделить их ясному и недвусмысленному разграничению с Рыночной Стоимостью.

5.5. В отчете об оценке Рыночной Стоимости Оценщик обязан:

5.5.1. Изложить результаты оценки - исчерпывающе, доступно и однозначно интерпретируемым образом.
5.5.2. Обеспечить пользователей отчетом, достаточной информацией для понимания его исходных данных, аргументации, анализа и выводов.
5.5.3. Сформулировать все допущения и ограничения, на которых базировался процесс оценки.
5.5.4. Четко идентифицировать и описать оцениваемую собственность, а также характер и масштаб ее исследования.
5.5.5. Идентифицировать оцениваемый интерес или интересы.
5.5.6. Дать определение оцениваемой стоимости, установить эффективную дату оценки и дату отчета.
5.5.7. Дать полное, исчерпывающее объяснение примененных баз оценки, аргументацию их применения и сделанные выводы.
5.5.8. Включить в отчет заверенный подписью акт, подтверждающий объективность оценки, фиксированность (независимость от результатов оценки) профессионального гонорара или какой-либо иной компенсации; содержать информацию о применимости Стандартов и другие пояснительные материалы.

6.0. Замечания

6.2. Рыночная Стоимость по определению зависит не от фактической сделки, имевшей место на дату оценки. Рыночная Стоимость является расчетной ценой, которая должна быть достигнута в сделке на дату оценки в условиях рынка, соответствующего определению Рыночной Стоимости. Рыночная Стоимость представляет собой цену, на которой на определенный момент времени должны сойтись покупатель и продавец при соблюдении условий определения Рыночной Стоимости, при условии, что у каждого из них было достаточно времени для исследования других рыночных возможностей и альтернативных вариантов. При этом не учитывается то время, которое может потребоваться на подготовку контрактов и сопутствующей документации.

6.3. Понятие Рыночной Стоимости предполагает, что цена достигается путем переговоров на открытом и конкурентном рынке. Это обстоятельство обусловливает периодически встречающееся употребление прилагательного "открытый" перед словами "Рыночная Стоимость" (Open Market Value). Слова "открытый" и "конкурентный" имеют относительное значение. Рынок для одного и того же имущества может быть как международным, так и локальным. Рынок может состоять из большого количества покупателей и продавцов, а может характеризоваться сильно ограниченным числом участников. Рынок, на котором имущество выставлено на продажу, не следует по умолчанию считать узким или ограниченным. Иными словами, отсутствие в определении слова "открытый" не означает, что рассматриваемые сделки будут закрытыми или могут носить частный характер.

6.4. Рыночные методы оценки, как правило, базируются на рассмотрении сравнимых объектов собственности. Процесс оценки требует от Оценщика проведения адекватного исследования, компетентного анализа и выработки обоснованных суждений. При этом Оценщики все данные должны подвергать всестороннему изучению, учитывая всю относящуюся к делу информацию, существующие на рынке тенденции, данные о сравнимых сделках и многое другое. В тех случаях, когда рыночные данные ограничены или практически отсутствуют вовсе (как, например, для некоторых специализированных объектов собственности), Оценщик должен адекватно отразить эту ситуацию и указать, повлиял ли, и если да, то в какой степени, на оценку стоимости недостаток информации. Все оценки в какой-то мере зависят от индивидуального мнения Оценщика, но в отчете должно быть раскрыто, базировался ли Оценщик в расчете Рыночной Стоимости на рыночных данных или же его оценка из-за особенностей конкретной собственности и недостатка сравнимой рыночной информации больше базировалась на субъективном мнении самого Оценщика.

6.5. Периоды резких изменений состояния рынка проявляются в резких колебаниях цен. Это так называемое нарушенное равновесие может длиться в течение ряда лет и быть и при этом обычным и ожидаемым в ближайшем будущем состоянием рынка. В других же ситуациях резкие экономические колебания могут привести к значительному разбросу рыночных данных. Сделки, сильно отличающиеся от средних рыночных показателей, Оценщик должен учитывать с меньшим весом либо отбрасывать вовсе. При наличии реалистичного рыночного уровня у Оценщика по-прежнему остается возможность полагаться в своих суждениях на доступную рыночную информацию. Цены по отдельным сделкам не могут свидетельствовать о Рыночной Стоимости, но результаты анализа таких рыночных данных в процессе оценки следует принимать во внимание.

6.6. На рынках с плохой или снижающейся конъюнктурой не всегда может найтись достаточно большое количество "добровольных продавцов". Некоторые (хотя не обязательно все) сделки могут включать в себя элементы финансовой (или иной) вынужденности или происходить при условиях, уменьшающих или сводящих на нет реальную добровольность некоторых продавцов. Оценщик должен принять во внимание все существенные факторы такого рынка и придать конкретным сделкам те веса, которые, по его мнению, наилучшим образом отражают состояние рынка. На распродажах имущества в обязанности ликвидаторов, как правило, входит получение самой выгодной цены. Однако сделки при этом могут совершаться без достаточно тщательного или достаточно продолжительного маркетинга. Оценщик должен определить, в какой степени такие операции удовлетворяют условиям, содержащимся в определении Рыночной Стоимости, и какие веса следует приписывать таким данным.

6.7. В переходные рыночные периоды, характеризующиеся резкими колебаниями цен, существует риск переоценить или недооценить рассматриваемую собственность из-за ошибки при выборе весов, приписываемых данным по реальным сделкам, либо из-за необоснованных рыночных прогнозов. В этих обстоятельствах Оценщик должен тщательно анализировать и интерпретировать текущее состояние рынка и существующие на нем тенденции, заботясь о том, чтобы в его отчете были исчерпывающим образом раскрыты результаты его исследования.

6.8. Понятие Рыночной Стоимости также предполагает, что при сделках, определяющих Рыночную Стоимость, собственность была выставлена на открытую продажу в течение достаточно длительного промежутка времени и с адекватной рекламой. Предполагается, что эти действия предшествовали эффективной дате оценки. Рынки основных активов обычно отличаются от рынков акций, облигаций и прочих текущих активов. Объекты собственности, являющиеся основными активами, в большей степени можно считать уникальными. Обычно они реже продаются, и рынки для них менее формализованы и менее эффективны, чем, например, рынок зарегистрированных ценных бумаг. Кроме того, основные активы менее ликвидны. Исходя из этого, а также учитывая, что имущество такого рода не является распространенным предметом купли - продажи широкой общественности, Рыночная Стоимость основных активов требует существенного периода времени для адекватного маркетинга и переговоров.

6.9. Собственность, приносящая доход, выступающая в качестве долгосрочной инвестиции компании - холдинга - пенсионного фонда, трастовой компании или компании с аналогичной формой владения, - обычно оценивается на основе индивидуального распределения активов в соответствии с установленной схемой распределения. Совокупная, "портфельная" Рыночная Стоимость таких активов может быть больше (или, наоборот, меньше), чем сумма Рыночных Стоимостей отдельных компонентов.

6.10. Любая оценка должна рассматриваться в контексте тех задач, ради которых она проводится. Если цель оценки связана с подготовкой финансовой документации, то помимо соблюдения всех прочих требований, предъявляемых к отчетам, Оценщик в своем отчете должен прояснить, к какому классу активов отнесен каждый оцениваемый объект.

6.11. В исключительных случаях Рыночная Стоимость может выражаться отрицательной величиной. Такие ситуации включают в себя некоторые случаи владения на основе аренды, специфические объекты специализированной собственности, устаревшую собственность с суммой затрат на снос, превышающей стоимость земельного участка, некоторые экологически неблагополучные объекты и другие. В некоторых странах наличие в финансовых отчетах отрицательных значений стоимости не предусмотрено.

7.0. Требования, предъявляемые к структуре отчета

7.2. При расчете Рыночной Стоимости Оценщик должен четко идентифицировать эффективную дату оценки (дату, относительно которой определяется расчетная величина стоимости), цели и задачи оценки, а также иные существенные критерии для того, чтобы результаты, суждения и заключения отчета могли быть адекватно интерпретированы.

7.3. Несмотря на то, что при некоторых обстоятельствах применение альтернативных определений стоимости может быть допустимым, Оценщик должен позаботиться о том, чтобы в случае их использования такие альтернативы определения не интерпретировались как представление Рыночной Стоимости.

7.4. В том случае, если оценка проводится "внутренним оценщиком", т.е. тем, кто работает либо на предприятии, владеющем оцениваемым имуществом, либо в бухгалтерской фирме, ответственной за ведение финансовой документации и / или подготовку финансовой отчетности предприятия, в акте или отчете об оценке должен присутствовать специальный пункт, оговаривающий наличие и характер подобных взаимоотношений.

8.0. Условия отступления от стандарта

9.0. Дата вступления в силу

МЕЖДУНАРОДНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ 2 БАЗЫ ОЦЕНКИ, ОТЛИЧНЫЕ ОТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ МКСОИ