Метод выделения. Особенности использования врм при определении коэффициента капитализации методом рыночной экстракции Метод экстракции в оценке

Метод рыночной экстракции

Метод рыночной экстракции. Метод рыночной экстракции предполагает оценку ставки дисконтирования на основе анализа фактической доходности, полученной инвесторами при вложении капитала в аналогичные объекты недвижимости. Данный метод позволяет наиболее объективно оценить риски и рассчитать ставку доходности для недвижимости, однако для его применения необходимо получение надежной информации по сопоставимым объектам.

Информация должна содержать сведения о цене приобретения, величине годового дохода за отрезок времени, сопоставимый с анализируемым периодом по оцениваемому объекту, а также о цене последующей продажи. После внесения необходимых корректировок, повышающих сопоставимость аналогов с оцениваемым объектом, необходимо рассчитать показатель IRR. Поскольку данный показатель является ставкой дисконтирования, уравнивающей сумму дисконтированных доходов, включая реверсию, с первоначальными вложениями в недвижимость, ее можно рассматривать как доходность инвестора. Ставка дисконтирования для оцениваемого объекта является средним значением по отобранным для расчетов аналогам.

Однако при использовании метода расчета внутренней ставки доходности (IRR) для расчета ставки дисконтирования при оценке недвижимости следует помнить, что неизбежны следующие недостатки данного показателя:

• 1) множественное значение при неоднократных крупных оттоках денежных средств по объектам;
• 2) возможность получения отрицательной величины IRR, которая не может использоваться в дальнейшем анализе, так как отражает степень убыточности инвестиции;
• 3) допущение о реинвестировании доходов от аналогичных объектов по расчетной ставке IRR;
• 4) сложность применения показателя, если объекты приобретались с участием банковского кредита с минимальной долей вложения собственного капитала. Положительный финансовый леверидж может существенно исказить реальную доходность объекта;
• 5) несопоставимость вида денежного потока, выбранного для оцениваемой недвижимости, и вида денежного потока, используемого для расчета внутренней ставки доходности. Оценка недвижимости проводится на основе денежного потока до вычета налогов, а IRR обычно рассчитывается на посленалоговой основе.

Вместе с тем профессиональное использование информации по отобранным аналогам может дать хорошие результаты и позволит объективно оценить требуемый уровень доходности.

Метод кумулятивного построения

Метод кумулятивного построения . Метод кумулятивного построения определяет величину ставки дисконтирования путем последовательной кумуляции (прибавления) премий за риски, выявленные на оцениваемом объекте. Метод кумулятивного построения универсален и применяется для оценки различных объектов собственности - бизнеса, нематериальных активов и т. д. Однако состав премий индивидуален. Для недвижимости рассчитываются премии за риск вложения в оцениваемый объект, уровень ликвидности, инвестиционный менеджмент.

i = R б + Р 1 + Р 2 + Р 3 + С ,

где R б - безрисковая ставка доходности: Р 1 - премия за ликвидность; Р 2 - премия за риск вложения в оцениваемый объект; Р 3 - премия за инвестиционный менеджмент.

Премия за риск вложения в оцениваемый объект . Премия за риск вложения в конкретную недвижимость учитывает возможные изменения стоимости объекта в будущем, обусловленные потерей потребительских свойств.

Канд. техн. наук,
генеральный директор ООО «АНФ-ОЦЕНКА»

Метод рыночной экстракции, по-видимому, позволяет определить наиболее адекватную величину коэффициента капитализации для объектов недвижимости.

Как известно, коэффициент капитализации равен :

где:
К - коэффициент капитализации;
ЧОД 1 - прогнозная величина чистого операционного дохода;
С 0 -стоимость объекта недвижимости на дату оценки;
ЧОД 0 - текущая величина чистого операционного дохода на дату оценки;
t - годовой темп прироста чистого операционного дохода.

В связи с тем, что данные по рыночным значениям чистого операционного дохода, как правило, в доступной оценщику информации отсутствуют, то для рыночной экстракции приходится использовать величину предлагаемой арендной платы. В этом случае расчетная зависимость приобретает вид :

где:
А 1i - прогнозная величина арендной платы для i-го объекта недвижимости;
А 0i - величина арендной платы для i-го объекта недвижимости на дату оценки;
С 0i - стоимость i-го объекта недвижимости на дату оценки
а 1 - средний рыночный коэффициент недозагрузки объекта недвижимости;
а 2 - средняя рыночная величина отношения операционных расходов к арендной плате;
n - количество объектов недвижимости, по информации о которых осуществляется рыночная экстракция.

Поправка на потери при сборе арендной платы обычно не учитывается, так как в настоящее время, в подавляющем большинстве случаев, установилась практика взимания авансовых платежей с арендатора, либо формирования возвращаемого фонда, за счет арендатора, в размере величины арендной платы за определенный период (обычно 1…3 месяца).

При определении рыночной величины отношения операционных расходов к арендной плате следует иметь в виду, что обычно коммунальные услуги полностью или частично оплачиваются сверх арендной платы. Наиболее часто отдельно оплачиваются электроэнергия и услуги связи. Строго говоря, в операционных расходах необходимо дополнительно учесть отчисления на капитальный ремонт, которые на практике, как правило, не производятся.

Валовой рентный множитель (ВРМ) - это среднестатистическое отношение рыночной цены к потенциальному или действительному валовому доходу определенного вида имущества .

В показано, что при расчете величины ВРМ могут быть использованы осредненные (рыночные) значения арендной платы и стоимости для соответствующего сегмента рынка объектов недвижимости. Расчетная зависимость для определения ВРМ имеет вид:

где:
К ВРМ - корректирующий коэффициент, зависящий от параметров выборок значений цен продажи и ставок арендной платы для объектов недвижимости;
С Р0 - средняя стоимость продаж объектов недвижимости;
А Р0 - средняя ставка арендной платы для объектов недвижимости.
Величина коэффициента К ВРМ зависит от размаха выборок значений ставок арендной платы и стоимости объектов недвижимости и приведена в табл. 1.

Табл. 1. Величины коэффициентов К ВРМ

Расчетная зависимость для определения ВРМ имеет сходную структуру с зависимостью (1) для расчета коэффициента капитализации. Проведя аналогичные рассуждения, приведенные для ВРМ в , можно получить следующую расчетную зависимость для определения коэффициента капитализации:

При этом, величины коэффициента К К представлены в табл. 2, которая представляет собой транспонированную матрицу значений табл. 1.

Табл. 2. Величины коэффициентов К К

С учетом последнего соотношения расчетная зависимость для определения коэффициента капитализации приобретает вид:

Особенность полученной расчетной зависимости состоит в том, что в нее входят только безразмерные параметры, которые характеризуют соответствующий сегмент рынка объектов недвижимости.

Табл. 2. Величина произведения коэффициентов К К х К ВРМ

При этом, для достаточно узкого сегмента рынка, который характеризуется небольшим размахом выборки, может быть принято, что величина К к х К ВРМ = 1 (диапазон ячеек, в котором с погрешностью не более 10% может быть принято это условие, закрашен).

В дальнейшем, вычитая из полученного коэффициента капитализации фактор фонда возмещения для оцениваемого объекта недвижимости, например по методу Ринга, можно определить ставку доходности (дисконтирования).

Приведенные выше соотношения потенциально позволяют использовать следующие методы (алгоритмы) при проведении оценки стоимости объектов недвижимости:

• в рамках доходного подхода - определить коэффициент капитализации (ставку дисконтирования) на основе рыночных данных для соответствующего сегмента рынка объектов недвижимости;
• в рамках доходного подхода - использовать при проведении оценки величину коэффициента капитализации (ставки дисконтировании), полученную путем согласования величин, определенных кумулятивным построением и методом рыночной экстракции;
• в рамках сравнительного подхода - использовать кумулятивно построенную ставку дисконтирования для определения ВРМ или согласовать полученную ВРМ с величиной, определенной на основе рыночных данных.

Следует подчеркнуть, что величины ВРМ и коэффициента капитализации характеризуют не конкретный оцениваемый объект, а сложившуюся ситуацию на рассматриваемом сегменте рынка. Поэтому при их расчете недопустимо использовать скорректированные стоимостные характеристики объектов-аналогов, а необходимо использовать имеющиеся данные по рассматриваемому сегменту рынка. При этом, с целью снижения размаха используемых при расчетах исходных значений арендной платы и стоимости, сегмент рынка может быть сколь угодно заужен, например, офисные помещения на 1-х этажах жилых домов в районе станции метро Университет г. Москвы. Единственным ограничением для «заужения» рынка является объем выборки, который обычно не должен быть менее 7…8 элементов.

Выводы:

1. Приведено обоснование допустимости использования средних значений цен продажи и ставок аренды в рамках соответствующего сегмента рынка для расчета коэффициента капитализации объектов недвижимости методом рыночной экстракции, что позволяет существенно расширить возможности применения этого метода.

2. Функциональная взаимозависимость между коэффициентом капитализации и валовым рентным множителем расширяет возможности уточнения этих величин для соответствующих сегментов рынка объектов недвижимости при проведении оценки.

Литература

1. Оценка недвижимости. Под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой. М., Финансы и статистика, 2005
2. Есипов В. Е., Маховикова Г, А, Терехова В. В. Оценка бизнеса. 2-е издание. С-Пб, ПИТЕР, 2006
3. dictionary.finam.ru/dictionary
4. Фоменко А. Н.

Коэффициент капитализации - это процентная ставка, которая используется для конвертации годового дохода в стоимость. С экономической точки зрения ставка капитализация отражает норму доходности инвестора с учетом рисков объекта и возможного изменения стоимости объекта в будущем.

Для определения ставки капитализации был использован метод рыночной экстракции. В этом методе отдельно не выделяется расчет нормы возврата капитала и дохода на капитал, а используются рыночные данные по объектам, которые сопоставимы и по доле изменения стоимости объекта недвижимости в будущем, и по рискам.

Где NOI i - чистый операционный доход i -го объекта-аналога; V i - цена продажи i-го объекта-аналога; n -количество аналогичных объектов в недвижимости.

В качестве аналогов для построения рыночной экстракции, подбирались помещения, соответствующие по назначению объекту оценки (в нашем случае объекты офисного назначения), что является, оправдано, с точки зрения конструктивно - планировочных характеристик и наилучшего использования объекта оценки. Подбор объектов аналогов для расчета коэффициента капитализации осуществлялся на основе базы данных объектов коммерческой недвижимости информационно-аналитического отдела «Эстиматика». Основными условия подбора объектов для расчетов являются:

1. Объекты представлены на рынке как в продаже, так и в аренде;

2. объект предлагался к продаже/аренде в один временной период.

3. Количество рассматриваемых пар не должно быть менее 5

Для расчетов необходимо применить ряд корректировок, таких как «скидка на торг», «учет потерь от простоя» («недозагрузка»), операционные издержки.

Был проведен анализ средних скидок на торг при аренде и продаже недвижимости торгово-офисного назначения в г. Екатеринбурге на основе консультаций с представителями различных агентств недвижимости. В результате анализа был определен диапазон скидок на торг при продаже торгово-офисной недвижимости, который на составляет 5 - 15%, среднее значение составляет 8%, диапазон скидок на торг при аренде торгово-офисной недвижимости, составляет 2 - 11%, среднее значение составляет 6%.

Рассчитываются предполагаемые издержки по эксплуатации оцениваемой недвижимости. Периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства дохода называются операционными расходами. В общем и практическом понимание к операционным расходам относятся затраты на содержание помещения. В-первую очередь сюда включаются затраты на коммунальные платежи, уборку территории и др. Учитывая, что большинство затрат в объектах с единой организованной системой управления не включены в уровень арендной ставки, то по таким объектам операционные расходы не вычитались при расчете ЧОД во избежание двойного учета влияния операционных расходов. Исходя из проведенного анализа сегмента рынка, по отношению к каждому из выбранных для расчета коэффициента капитализации подобных объектов применяются типичный для сегмента рынка коэффициент недозагрузки и ставка операционных расходов на полезную единицу, сдаваемую в аренду. При определении чистого операционного расхода (ЧОД) При обосновании чистого операционного расхода учитывалась величина потерь от простоя в размере 10% от ПВД и величина операционных расходов в размере 18% от ПВД по данным переговоров с агентствами по недвижимости и рядом управляющих компаний.

Вид информационных материалов

Официальные публикации методического характера

Комментарий к информационному материалу

Слуцкий А.А. Метод прямой капитализации: техника группы инвестиций // Библиотека оценщика LABRATE.RU (Сетевой ресурс), 01.09.2012. - http://www.labrate.ru/sloutsky/art_2012-5.htm

Дата издания

Критерии поиска информационных материалов по Банку материалов

Рассматриваемые методы

• Метод капитализации дохода;
• Метод капитализации дохода: техника группы инвестиций;

Рассматриваемые величины

• Ставка капитализации;

Рассматриваемый вид имущества

Недвижимое имущество

Вид недвижимого имущества

Земельные участки и объекты капитального строительства

Наименование рассматриваемого имущества

Недвижимое имущество

Комментарии5

Хорошая статья. Правда, на мой взгляд, вывод о том, что ставка капитализации не может быть ниже процентной ставки по кредиту - не совсем верен. Он истекает из формулы, которая исходит из предположения об использовании заемных средств при финансировании приобретения доходоприносящих активов. Поэтому нельзя его распространять на все случаи. Ставка капитализации может быть меньше процентной ставки по кредиту, просто в этом случае заемными средствами скорее всего не будут пользоваться, только и всего.

Поддержали0

Хотелось бы добавить, что, на мой взгляд, определение ставки капитализации методом рыночной экстракции не может быть альтернативой кумулятивному построению в доходном подходе. Техника рыночной экстракции - это техника, опирающаяся на информационную базу сравнительного подхода. Метод прямой капитализации будет давать такие же результаты, какие могут быть получены с использованием соответствующего мультипликатора в сравнительном подходе.

Поддержали0

Ещё раз перечитал статью. Сохраняю глубокое убеждение, что расчет ставки капитализации методом рыночной экстракции, который сейчас широко вошел в оценочную практику - методологически не корректен. Дело в том, что, если мне не изменяет память, доходный подход исторически берет свои корни от модели CAPM. Проще говоря, в доходный подход заложена следующая простая идея: при покупке актива инвестор будет ориентироваться / ожидать / рассчитывать на среднюю доходность от такого вида активов по рынку (что очевидно логично). То есть в его основе лежит определение стоимости актива путем дисконтирования / капитализации доходов от него по средним рыночным величинам / нормам доходности в том секторе, к которому этот актив относится. При этом сама модель CAPM исторически отталкивается от рынка ценных бумаг (рынка, на котором основные игроки - это инвесторы и спекулянты). Тем самым, доходной подход, в основе которого лежит ставка дисконтирования / капитализации, определенная на базе модели CAPM - отражает настроение инвесторов и спекулянтов на рынке ценных бумаг.

Затем, как я понимаю потому, что модель CAPM оказалась сложна и для своего применения требовала постоянных статистических исследований соответствующего рынка в разрезе каждой отрасли, со временем от неё попытались отойти путем синтетического расчета средних рыночных величин / норм доходности для активов путем более простой модели - кумулятивного построения, которая путем своевременного пересчета размера премий по рынку позволяла бы моделировать среднерыночную доходность для определенных активов. Она сохраняла связь с рынком с помощью такого элемента, как безрисковая ставка (которая рассчитывается в целом по всему рынку ценных бумаг и является общей для всех отраслей). Остальные элементы модели CAPM заменялись соответствующими премиями (например, на размер компании), которые тоже рассчитывались от рынка ценных бумаг, но менее регулярно. Тем самым, аналитики уходили от необходимости проведения статистического исследования рынка ценных бумаг в разрезе исследуемой отрасли на момент оценки путем синтетического расчета средних норм доходности для соответствующих активов методом кумулятивного построения.

Со временем тот факт, что различные премии, которые используются в кумулятивном построении, не постоянны и должны периодически пересчитываться на основе соответствующего рынка по крайней мере значительная часть российских оценщиков забыла. Так в оценочной практике кумулятивное построение стало использоваться в том виде, который есть сейчас ("от балды" или точнее от экспертного мнения оценщика).

Ещё позже, как я понимаю, в связи с тем, что на практике результаты, получаемые в рамках сравнительного и доходного подхода расходились (что не удивительно, ведь в рамках подходов зачастую исследовались разные рынки) и при этом в широкую практику вошла "аксиома равенства трех подходов" - оценочная мысль пошла ещё дальше и отталкиваясь от того, что кумулятивное построение - оторванная от рынка модель (но как показано выше, что это не совсем так, просто кое-что немного забылось), стала искать ему "рыночную" замену, поскольку именно тем, что кумулятивное построение якобы оторвано от рынка - и объяснялось оценщиками-теоретиками не соответствие результатов между сравнительным и доходным подходом, с которым зачастую сталкивались оценщики. И специалисты стали искать пути, как соединить доходный подход с рынком.

И решение конечно было быстро найдено - нужно выделять ставки дисконтирования / капитализации из рынка объекта оценки!!! Всё удивительным образом совпало, доходный подход приблизился к "рынку", а результаты стали сходиться. Никого не смущало, что для подходов использовалась одна и та же информационная база. Собственно как и отсутствие каких-либо принципиальных отличий между классическими методами мультиплицирования из рынка объекта оценки, исторически относимых к сравнительному подходу, и методами доходного подхода на ставках дисконтирования / капитализации, получаемых из рынка "методом рыночной экстракции" (при желании можно для себя попробовать ответить на вопрос, чем принципиально отличается ставка капитализации, полученная методом рыночной экстракции - от соответствующего мультипликатора цена/ЧОД).

Так была совершена подмена информационной базы доходного подхода (если ранее в рамках него исследовался рынок капитала, т.е. непосредственно ожидания инвесторов и спекулянтов, то с появлением "рыночной экстракции ставок" - стал исследоваться рынок объекта оценки, который мог вообще не отражать настроений инвесторов и спекулянтов - они могли на этом рынке вообще или в определенном срезе времени не присутствовать).

Но как ни странно, парадигма доходного подхода представлялась оценщикам той же самой, строящейся на принципе "что разумный инвестор....", хотя инвесторами на тех рынках, из которых извлекались ставки методом "рыночной экстракции" могло вообще не пахнуть. Как я , даже объекты коммерческой недвижимости потенциально могут терять инвестиционный и спекулятивный спрос (например, в ситуации, когда цены на рынке подстегиваются потребительским спросом, например, площади коммерческой недвижимости покупаются не для извлечения дохода непосредственно из них, а для использования в качестве составной части какой-то бизнес-модели).

Поддержали0

Дело в том, что процентов 80 ком.нед. приобретается для сдачи в аренду и из них 100% приобретается с ичпользованием кредитов. Это точно.

Использовать одни и те же аналоги и для СрП и для экстракции в ДП - запрещено логикой и нормальными учебниками, хотя где её (логику) у нас сыскать...

Инвесторы на рынках недвижимости есть всегда. Точно говорю. Только они не всегда безумны. И банки не всегда безумны. А поэтому, ТГИ работает. Если СК < %по кредиту, это означает отрицательный рычаг и "попадающего" владельца, которому, чтобы платить проценты надо либо тащить деньги из другого бизнеса, либо занимать новые деньги (Понци-схема), чтобы платить хотя бы проценты. Кстати банк, который его в данный момент финансирует, тоже попал.

Почитайте ещё про ТГИ и анализ рынка.

А.А.Слуцкий

Дело в том, что процентов 80 ком.нед. приобретается для сдачи в аренду и из них 100% приобретается с использованием кредитов. Это точно.

То, что приобретается, что называется, для собственного пользования, приобретается тоже, на самом деле, в кредит, поскольку долги есть у всех, кто обладает коммерческой недвижимостью. Но тем не менее, да, в 20-30% СК наверное может быть и меньше ставки по кредиту. Я знаю пример, когда крупнейшая СтрКомп купила офисное здание в Москве где-то в 2 раза дороже текущих цен предложения. Если пренебречь откатами (наверняка не без них), то выяснится, что на тот момент аналогичных предложений на рынке просто не было. Нужно было пустое офисное здание огромной площади и пустое на 100%. Вот с арендаторами были, а без них не было.

Но эти 20-30% явно не ориентир рынка.

На мой взгляд, это важная ремарка для всестороннего рассмотрения вопроса (чтобы не создавать основ для появления каких-либо новых "аксиом"). На мой взгляд, неплохо было бы провести исследование по этому вопросу, хотя в целом, если брать сегмент дорогостоящей коммерческой недвижимости, то преобладание приобретений за счет заемный средств конечно же (тут я безусловно согласен с Вами) очевидно. Если же брать коммерческую недвижимость из "нижнего" ценового сегмента, то тут, на мой взгляд, нужно быть осторожней и делать выводы с оглядкой (исследованием) рынка, поскольку процент приобретений за счет собственных средств скорее всего заметно вырастет (а общая доходность - за счет более низких барьеров, может оказаться ниже). —

Не делайте скоропалительных выводов про САРМ. Она лет на 50 позже появилась, чем был издан первый учебник Бабкока по оценке недвижимости (1924) где ДП был назван основным подходом, там было дословно: "... ставки получаются из рынка". Кроме того, САРМ вообще из другой области. Она пригодна только и исключительно для оценки акций на бирже. Всё.

Я делаю выводы по той информации, что владею. Понятное дело, полностью восстановить картину развития событий сейчас скорее всего вряд ли получится. Это будут не больше, чем предположения или трактовки. CAPM тоже появилась не сразу единовременно, у неё скорее всего были предтечи и предшествующие исследования и обсуждения в проф. среде, и безусловно они как-то оказывали влияние на теорию оценки (поскольку люди всё же находятся в едином информационном пространстве).

Инвесторы на рынках недвижимости есть всегда. Точно говорю. Только они не всегда безумны. И банки не всегда безумны. А поэтому, ТГИ работает.

Инвесторы вообще есть всегда. Их много. Инвестиционный и спекулятивный спрос - самый емкий для любого объекта оценки. Этого я немного касался здесь . Но, на мой взгляд, важно разделять факт их безучастного существования (когда товары по каким-то причинам выходят из их поля зрения и интересов, т.е. не являются инвестиционно-привлекательными), и факт их активного участия в сделках на рынке.

В целом, на мой взгляд, обращение взора в сторону инвестиционного спроса в Вашей работе - очень важно (на мой взгляд, это самое ценное в этой работе) - поскольку действительно - инвестиционный / спекулятивный спрос самый емкий, более того его характеристики можно оценивать достаточно точно - и это, действительно, очень хорошая и удачная информационная база для определения и ликвидационной стоимости, и рыночной стоимости с учетом не типичных для рынка сроков экспозиции (т.е. с оглядкой на необходимость возможной будущей реализации актива).

Поддержали0

Расчет ставки капитализации может быть осуществлен:

методом рыночной экстракции;

методом кумулятивного построения.

Для определения величины коэффициента капитализации объекта недвижимости, как правило, применяется метод рыночной экстракции. Использование другого метода (кумулятивного построения) должно быть обосновано.

Определение коэффициента капитализации методом рыночной экстракции производится путем деления чистого операционного дохода, приносимого сходным объектом, на его рыночную стоимость.

Расчет ставки капитализации методом рыночной экстракции, как правило, производится по следующей формуле:

где К − коэффициент (ставка) капитализации, %; ЧОД – годовой чистый операционный доход, приносимый сходным объектом недвижимости, руб./год; V – рыночная стоимость сходного объекта, руб.

Для реализации метода рыночной экстракции выбираются не менее трех-пяти объектов, принадлежащих к тому же сегменту рынка, что и объект оценки при наиболее эффективном использовании. По каждому из подобных объектов должна быть известна цена продажи/цена предложения и фактическая/предлагаемая ставка арендной платы.

Оценщик проводит расчет чистого операционного дохода по каждому из подобных объектов исходя из проведенного анализа сегмента рынка. По отношению к каждому из выбранных для расчета коэффициента капитализации подобных объектов применяются типичные для сегмента рынка потери от недозагрузки и потери при сборе арендной платы, а также ставка операционных расходов на полезную единицу, сдаваемую в аренду.

Величина коэффициента должна находиться в пределах диапазона значений коэффициента капитализации, определенного для рынка/сегмента рынка, к которому относится объект оценки (она должна содержаться в выводах аналитического раздела по рынку/сегменту рынка, к которому относится объект оценки).

Требования к обоснованию всех используемых показателей аналогичны требованиям, изложенным в гл. 7, 8 учебного пособия.

Результаты определения коэффициента капитализации методом рыночной экстракции должны быть представлены в виде табл. 8.4.

Таблица 8.4

Определение коэффициента капитализации методом кумулятивного построения производится путем суммирования различных факторов риска, связанных с инвестициями в оцениваемый объект недвижимости (норма дохода), и нормы возврата, означающей погашение суммы первоначального вложения за период владения недвижимостью.

Расчет ставки капитализации (К , %) методом кумулятивного построения, как правило, производится по формуле

К = БС + Р + Л + ИМ + НВ ,

где БС – безрисковая ставка, %; Р – компенсация за риск вложения в оцениваемый объект недвижимости, %; Л – компенсация за низкую ликвидность объекта недвижимости, %; ИМ – компенсация за инвестиционный менеджмент, %; НВ – норма возврата капитала, %.

Под безрисковой ставкой (БС) отдачи на капитал понимается ставка отдачи при наименее рискованном инвестировании капитала (например, ставка доходности по депозитам банков высшей категории надежности или ставка доходности к погашению по государственным ценным бумагам).

Безрисковая ставка может быть определена по:

данным анализа ставок по долгосрочным валютным депозитам, предлагаемым крупнейшими банками г. Иркутска (источник информации: информационный еженедельник "Дело, раздел "Вклады");

данным анализа годовой эффективной доходности к погашению государственных валютных облигаций РФ со сроком погашения, сопоставимым с оставшимся эффективным сроком службы оцениваемого объекта недвижимости (например: Россия-2030-11т (FED-30); дата погашения: 31.03.2030 г.), по данным Интернет-проекта "Рынок облигаций – RUSBonds" информационного агентства "Финмаркет".

Исходя из условия альтернативности инвестиций, безрисковая ставка может быть определена как средняя (средневзвешенная) доходность по депозитам банков и доходность к погашению по государственным ценным бумагам.

Валюта вклада должна соответствовать выбранному типу реальных/номинальных денежных потоков.

Принятая величина безрисковой ставки должна быть обоснована.

Компенсация за риск вложения в оцениваемый объект недвижимости (Р). Риски вложения в объект недвижимости определяются возможными видами риска и факторами, связанными с загруженностью объекта, потерями при вложении средств в оцениваемый объект недвижимости, влияющими на уровень риска.

Компенсация за риск вложения в оцениваемый объект недвижимости может быть определена экспертно-аналитическим путем на основании шкалы, приведенной в табл. 8.5.

Принятая величина компенсации за риск вложения в оцениваемый объект недвижимости должна быть обоснована.

Таблица 8.5

Шкала определения величины риска вложения в актив (Р)
в зависимости от характера риска

Компенсация за низкую ликвидность объекта недвижимости (Л) характерна для объектов, для которых типичным является длительный период экспозиции, поиска покупателя и конвертирование объекта в "живые" деньги. Компенсация за низкую ликвидность (Л , %) рассчитывается по формуле

,

где БС – безрисковая ставка, %; n – типичный срок экспозиции, мес.; 12− общее количество месяцев в году.

Типичный срок экспозиции объектов недвижимости коммерческого назначения, расположенных в рассматриваемом районе, в наибольшей степени сходных с объектом оценки (n ), определяется на основе проведенного анализа рынка/сегмента рынка, к которому относится объект оценки (он должен содержаться в выводах аналитического раздела по рынку/сегменту рынка, к которому относится объект оценки).

Результаты определения компенсации за низкую ликвидность объекта недвижимости должны быть представлены в виде табл. 8.6.